APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDORCIVIL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. APELAÇÕES CÍVEIS. NIDADE HABITACIONAL DE APART-HOTEL. LAKE VIEW RESORT. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. ILEGITIMIDADE PASSIVA.. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM CORRETAGEM. RELAÇÃO CONTRATUAL (SOLIDARIEDADE DO FORNECEDOR, ART. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO E 34 DO CDC). REPETITIVOS (STJ). TEMA 939. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA PARA CORRETAGEM AFIRMAÇÃO. PRELIMINARES REJEITADAS. CORRETAGEM. PAGAMENTO. REPETITIVOS (STJ). TEMA 938. CLÁUSULA EXPRESSA NO CONTRATO. NECESSIDADE. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIDADE HABITACIONAL DE APART-HOTEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA PELO ATRASO 180 DIAS CORRIDOS. LEGALIDADE. NATUREZA DO EMPREENDIMENTO. COMERCIAL. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS DO CONDOMÍNIO. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. OBRIGAÇAÕ DO COMPRADOR. OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DOS ITENS PROMETIDOS NA PUBLICIDADE DO EMPREENDIMENTO. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA.



1 Preliminar. Cerceamento de defesa. Descabida qualquer prova testemunhal, no caso dos autos, uma vez que os pontos que poderiam ser esclarecidos por testemunhas não são controvertidos ou mesmo objeto de análise no presente feito, sendo a questão unicamente de direito relativa à possibilidade ou não de se repassar o valor da comissão de corretagem para o consumidor.



2. Preliminar Ilegitimidade. No caso dos autos, observa-se claramente que as empresas participaram da cadeia de fornecedores, nada existindo nos autos que permita concluir contrariamente à sua legitimidade para figurar no pólo passivo da demanda.

2.1. A promitente vendedora (construtora-incorporadora) possui legitimidade passiva ad causam para figurar em demanda promovida pelo promitente comprador visando rever os valores pagos a título de comissão de corretagem, ainda que tenha havido a participação de corretor autônomo ou imobiliária por ela contratada, mormente quando a discussão envolve a abusividade da transferência da responsabilidade pelo pagamento da verba



3. É cediço que o exame dos fatos deve fundar-se nos parâmetros do sistema consumerista, porquanto, no presente caso concreto, a relação jurídica sob exame amolda-se nos exatos termos do art. 3º § 2º, do CDC. Ademais, o contrato em questão amolda-se ao que se denomina de "contrato de adesão", onde o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas.



4. No que toca à corretagem, a legitimidade da construtora/incorporadora/fornecedora na hipótese é questão já superada, pois se encontra definida pelo STJ em julgamento de repetitivo que analisou o tema, fimrando o seguinte entendimento: "Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor."



5. Atransferência ao consumidor da responsabilidade pelo pagamento da corretagem é possível, conforme definido pelo STJ, em sede de julgamento de recurso repetitivo, nos termos assim fixados: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".



6. No caso concreto, a ocorrência da transferência do valor pertinente à corretagem ficou claramente definida entre as partes pelo que se verifica da documentação acostada aos autos. Portanto, prevalece a decisão proferido pelo c. STJ, acima referida, que recebeu a missão constitucional no sistema para a interpretação, em ultima ratio, da legislação federal.



7. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.



8. Aquelas hipóteses argüidas pelo forndecedor não revelam fato imprevisível ou previsível, mas inevitável, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas visando justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação.



9. O empreendimento construído possui natureza comercial e não residencial, ocontrato de compra e venda é totalmente explicito, na primeira página quando define o objeto do contrato "Tipo da unidade adquirida: APARTAMENTO APART-HOTEL".



10. Analisando as provas dos autos conclui-se que a cobrança de taxa condominial após a averbação do habite-se é legitima, porquanto o autor não comprovou qualquer óbice criado pela construtora quanto à entrega do imóvel, ou seja, a partir da averbação do habite-se o imóvel estava disponível para o consumidor, sendo devida, portanto a cobrança pelo condomínio já constituído.



11. Apropaganda ofertada pelo fornecedor vincula o contrato firmado entre as partes, de modo que, no caso, o empreendedor deixou de construir benfeitorias anunciadas sob a argumentação de caso fortuito/força maior, uma vez que não foi possível a construção em virtude de indeferimento do poder público.

11.1 Afasta-se a existência de caso fortuito e força maior a impedir a construção da pista de caminhada e acesso a barcos, uma vez que o construtor deveria se precaver antes de anunciar algo que não poderia cumprir, sendo indiferente do ponto de vista do consumidor a razão pela qual não foi cumprido o contrato. A não autorização administrava não decorreu de um evento incerto ou inesperado, mas da regular atuação administrativa baseada na legislação ambiental pertinente.

11.2 Havendo impossibilidade de cumprir a obrigação contratual assumida, o prejuízo causado, perdas e danos, ao consumidor deve ser apurado em sede de liquidação de sentença.



12. O mero descumprimento contratual decorrente da falta de entrega de benfeitorias pactuadas não tem aptidão, ordinariamente, para atingir os direitos da personalidade, limitando-se a dissabor, irritação, contrariedade sem repercussão na esfera íntima a ensejar compensação a título de danos morais.



RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINARES AFASTADAS. DADO PARCIAL PROVIMENTO aos recursos dos réus para afastar a condenação da devolução do pagamento de comissão de corretagem e taxa condominial efetuado pelo autor. DADO PARCIAL PROVIMENTO à apelação do autor para, reformando a sentença, CONDENAR a ré/construtora DIRECIONAL ENGENHARIA S/A a indenizar o valor correspondente à desvalorização do imóvel, decorrente da não edificação de benfeitorias prometidas, valor a ser apurado em liquidação de sentença.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDORCIVIL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. APELAÇÕES CÍVEIS. NIDADE HABITACIONAL DE APART-HOTEL. LAKE VIEW RESORT. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. ILEGITIMIDADE PASSIVA.. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM CORRETAGEM. RELAÇÃO CONTRATUAL (SOLIDARIEDADE DO FORNECEDOR, ART. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO E 34 DO CDC). REPETITIVOS (STJ). TEMA 939. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA PARA CORRETAGEM AFIRMAÇÃO. PRELIMINARES REJEITADAS. CORRETAGEM. PAGAMENTO. REPETITIVOS (STJ). TEMA 938. CLÁUSULA EXPRESSA NO CONTRATO. NECESSIDADE. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIDADE HABITACIONAL DE APART-HOTEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA PELO ATRASO 180 DIAS CORRIDOS. LEGALIDADE. NATUREZA DO EMPREENDIMENTO. COMERCIAL. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS DO CONDOMÍNIO. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. OBRIGAÇAÕ DO COMPRADOR. OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DOS ITENS PROMETIDOS NA PUBLICIDADE DO EMPREENDIMENTO. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA.

1 Preliminar. Cerceamento de defesa. Descabida qualquer prova testemunhal, no caso dos autos, uma vez que os pontos que poderiam ser esclarecidos por testemunhas não são controvertidos ou mesmo objeto de análise no presente feito, sendo a questão unicamente de direito relativa à possibilidade ou não de se repassar o valor da comissão de corretagem para o consumidor.

2. Preliminar Ilegitimidade. No caso dos autos, observa-se claramente que as empresas participaram da cadeia de fornecedores, nada existindo nos autos que permita concluir contrariamente à sua legitimidade para figurar no pólo passivo da demanda.
2.1. A promitente vendedora (construtora-incorporadora) possui legitimidade passiva ad causam para figurar em demanda promovida pelo promitente comprador visando rever os valores pagos a título de comissão de corretagem, ainda que tenha havido a participação de corretor autônomo ou imobiliária por ela contratada, mormente quando a discussão envolve a abusividade da transferência da responsabilidade pelo pagamento da verba

3. É cediço que o exame dos fatos deve fundar-se nos parâmetros do sistema consumerista, porquanto, no presente caso concreto, a relação jurídica sob exame amolda-se nos exatos termos do art. 3º § 2º, do CDC. Ademais, o contrato em questão amolda-se ao que se denomina de "contrato de adesão", onde o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas.

4. No que toca à corretagem, a legitimidade da construtora/incorporadora/fornecedora na hipótese é questão já superada, pois se encontra definida pelo STJ em julgamento de repetitivo que analisou o tema, fimrando o seguinte entendimento: "Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor."

5. Atransferência ao consumidor da responsabilidade pelo pagamento da corretagem é possível, conforme definido pelo STJ, em sede de julgamento de recurso repetitivo, nos termos assim fixados: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".

6. No caso concreto, a ocorrência da transferência do valor pertinente à corretagem ficou claramente definida entre as partes pelo que se verifica da documentação acostada aos autos. Portanto, prevalece a decisão proferido pelo c. STJ, acima referida, que recebeu a missão constitucional no sistema para a interpretação, em ultima ratio, da legislação federal.

7. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.

8. Aquelas hipóteses argüidas pelo forndecedor não revelam fato imprevisível ou previsível, mas inevitável, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas visando justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação.

9. O empreendimento construído possui natureza comercial e não residencial, ocontrato de compra e venda é totalmente explicito, na primeira página quando define o objeto do contrato "Tipo da unidade adquirida: APARTAMENTO APART-HOTEL".

10. Analisando as provas dos autos conclui-se que a cobrança de taxa condominial após a averbação do habite-se é legitima, porquanto o autor não comprovou qualquer óbice criado pela construtora quanto à entrega do imóvel, ou seja, a partir da averbação do habite-se o imóvel estava disponível para o consumidor, sendo devida, portanto a cobrança pelo condomínio já constituído.

11. Apropaganda ofertada pelo fornecedor vincula o contrato firmado entre as partes, de modo que, no caso, o empreendedor deixou de construir benfeitorias anunciadas sob a argumentação de caso fortuito/força maior, uma vez que não foi possível a construção em virtude de indeferimento do poder público.
11.1 Afasta-se a existência de caso fortuito e força maior a impedir a construção da pista de caminhada e acesso a barcos, uma vez que o construtor deveria se precaver antes de anunciar algo que não poderia cumprir, sendo indiferente do ponto de vista do consumidor a razão pela qual não foi cumprido o contrato. A não autorização administrava não decorreu de um evento incerto ou inesperado, mas da regular atuação administrativa baseada na legislação ambiental pertinente.
11.2 Havendo impossibilidade de cumprir a obrigação contratual assumida, o prejuízo causado, perdas e danos, ao consumidor deve ser apurado em sede de liquidação de sentença.

12. O mero descumprimento contratual decorrente da falta de entrega de benfeitorias pactuadas não tem aptidão, ordinariamente, para atingir os direitos da personalidade, limitando-se a dissabor, irritação, contrariedade sem repercussão na esfera íntima a ensejar compensação a título de danos morais.

RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINARES AFASTADAS. DADO PARCIAL PROVIMENTO aos recursos dos réus para afastar a condenação da devolução do pagamento de comissão de corretagem e taxa condominial efetuado pelo autor. DADO PARCIAL PROVIMENTO à apelação do autor para, reformando a sentença, CONDENAR a ré/construtora DIRECIONAL ENGENHARIA S/A a indenizar o valor correspondente à desvalorização do imóvel, decorrente da não edificação de benfeitorias prometidas, valor a ser apurado em liquidação de sentença.

(Acórdão 1100709, 20120111447924APC, Relator: ALFEU MACHADO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/5/2018, publicado no DJE: 6/6/2018. Pág.: 143-150)