AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DIREITO INDIVIDUAL HOMOGÊNEO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DOCUMENTOS EXTEMPORÂNEOS. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. MINISTÉRIO PÚBLICO. RELEVÂNCIA SOCIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. NULIDADE. SENTENÇA. FUNDAMENTAÇÃO. ERROR IN PROCEDENDO. IRDR. INAPLICABILIDADE. ATRASO. ENTREGA. IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. MORA. ENTREGA DA UNIDADE. HIPOTECA. SÚMULA 308/STJ. CLÁUSULA MANDATO. AVISO PRÉVIO. PAGAMENTO ANTECIPADO. RECIBO. PRESUNÇÃO DE QUITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DESPESAS DE COBRANÇA. TRANSFERÊNCIA. CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO. MÍNIMO DE PARCELAS. LEI N. 4.864/1965. RENÚNCIA. BENFEITORIAS. RETENÇÃO. CONSTRUTORA. CUSTOS. INSTALAÇÕES. SERVIÇOS PÚBLICOS. CONSTRUTORA. TAXA DE TRANSFERÊNCIA OU DE CESSÃO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. PRIMEIRO SÍNDICO. ESCOLHA. LIMITE TERRIRORIAL. SENTENÇA. DANOS MORAIS COLETIVOS. INEXISTÊNCIA. LUCROS CESSANTES. JUROS MORATÓRIOS. NÃO CUMULATIVIDADE. TAXA SELIC.

1. Documentos extemporâneos, juntados com a apelação, não podem ser conhecidos se não se enquadrarem nas exceções previstas no art. 435, parágrafo único do CPC.

2. O Ministério Público possui legitimidade ativa para defender interesses individuais homogêneos de consumidores. Nas ações coletivas, esse interesse público é qualificado pela relevância social. Há relevância social quando a Incorporadora adota práticas abusivas contra adquirentes de unidades imobiliárias. Súmula 601 do STJ: "O Ministério Público tem legitimidade ativa para atuar na defesa dos direitos difusos, coletivos e individuais homogêneos dos consumidores, ainda que decorrentes da prestação de serviços públicos."

3. Aplica-se a Teoria da Aparência para reconhecer a responsabilidade solidária das empresas que integram a cadeia de consumo e demonstram pertencer ao mesmo grupo econômico, uma vez que levam o consumidor ao entendimento de que o contrato foi celebrado com todas as envolvidas no negócio jurídico.

4. Considera-se fundamentada a sentença quando os argumentos relevantes foram debatidos ao longo da exposição das razões de decidir, com a indicação satisfatória dos fatos e do direito.

5. A ausência de similitude entre a tese defendida no processo e a questão discutida no IRDR n° 2016.00.2.034904-4 afasta a possibilidade de suspensão do feito.

6. A Câmara de Uniformização, ao julgar Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR, fixou a seguinte tese, que não beneficia a recorrente: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 20160020349044, Relator Des. Teófilo Caetano, Câmara de Uniformização, unânime, data de julgamento: 27/11/2017).

7. Caracterizado o atraso na entrega de imóvel por culpa da Incorporadora, é cabível a incidência da cláusula penal que fixou previamente as perdas e danos para cobrir os prejuízos suportados pelos consumidores durante o período que não puderam usufruir o bem.

8. O adimplemento da obrigação de entregar o imóvel adquirido na planta somente ocorre com a efetiva disponibilização da unidade ao comprador. Por isso, a averbação do habite-se não é suficiente para encerrar a mora da Incorporadora.

9. É nula de pleno direito a cláusula que transfere a eficácia da hipoteca firmada pela Incorporadora aos compradores das unidades imobiliárias. Súmula nº 308/STJ.

10. A cláusula-mandato não é abusiva; seu objetivo é operacionalizar a obra, não dando poderes extraordinários ao mandatário.

11. É nula a cláusula que estabelece aviso prévio de 30 dias para o pagamento antecipado de parcela vincenda.

12. A amortização de dívida, por opção do devedor, só pode ocorrer quando não houver parcelas ou outras obrigações vencidas, cabendo ao credor, nesse caso, deixar expresso no recibo de pagamento parcial que há outras parcelas em ser e que o pagamento de parcelas posteriores não quita as anteriores, afastando, com esses elementos, a presunção relativa de quitação prevista no art. 322 do Código Civil.

13. É ilegal a previsão contratual que transfere para o adquirente as despesas administrativas de cobrança das parcelas em atraso, incluindo honorários advocatícios, de maneira genérica e sem reciprocidade.

14. A rescisão contratual pelo inadimplemento somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três) parcelas mensais, conforme o art. 1º, VI da Lei nº 4.864/1965.

15. A imposição, ao adquirente, de renúncia às benfeitorias úteis, necessárias e às voluptuárias que não possam ser retiradas sem danificar o imóvel, viola as disposições do art. 51, I do CDC.

16. Na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, quando os percentuais de retenção dos valores pagos pela Incorporadora forem desproporcionais em relação ao montante adimplido, o Juiz pode reduzi-los, equitativamente, com base no art. 413 do Código Civil.

17. Nos casos de rescisão contratual por iniciativa ou por inadimplência do comprador, a retenção, pela Incorporadora, deverá observar os seguintes parâmetros: a) pagamento até 49,9% do preço total do imóvel: 20% de retenção. b) pagamento de 50% a 74,9% do preço total do imóvel: 15% de retenção. c) pagamento igual ou superior a 75% do preço total do imóvel: 10% de retenção. Esses parâmetros atendem à finalidade do contrato e aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

18. Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da Incorporadora, a devolução dos valores pagos pelo comprador deverá ser imediata e integral, nos termos da primeira parte da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

19. Todos os custos da edificação, durante a construção, são devidos pela Incorporadora, motivo pelo qual a construção de instalações para o fornecimento de serviços públicos básicos não podem ser repassados aos consumidores no transcorrer da obra.

20. A "taxa" de transferência ou de cessão de unidade habitacional não é abusiva nem ilegal se o valor cobrado for razoável.

21. A falta de insumos, de mão de obra, o excesso de chuvas e a demora do Poder Público não caracterizam caso fortuito ou força maior por se tratar de situações previsíveis no ramo da construção civil no Distrito Federal, inaptas para justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 dias estabelecido no contrato. Hipótese de fortuito interno, que não afasta a responsabilidade da Incorporadora pelo atraso na entrega das unidades imobiliárias.

22. A contagem do prazo de tolerância para a conclusão de empreendimentos imobiliários, fixado contratualmente em 180 dias, deve considerar apenas os dias úteis. Precedentes.

23. A cláusula contratual que permite à Incorporadora exercer a função de síndica ou de nomear outra empresa para exercê-la, não é abusiva por não causar prejuízo aos condôminos e permite o pleno funcionamento dos serviços dos empreendimentos, especialmente nos que têm serviço de hotelaria. Contudo, a destituição dessa função deve ocorrer pela aprovação da maioria absoluta dos condôminos, nos termos do art. 1.349 do Código Civil.

24. As sentenças proferidas em ação civil pública relacionada a direitos individuais homogêneos não estão restritas aos limites territoriais do Juízo prolator. A extrapolação territorial está limitada, contudo, à extensão do dano e à qualidade dos interesses metaindividuais postos em juízo.

25.A extensão do dano não pode ser deduzida por mera presunção. Tratando-se de perigo abstrato, não se justifica a expansão territorial dos efeitos da sentença, que deve ser limitada, no caso, aos empreendimentos nominados na inicial.

26. Quando o contrato possui um mecanismo próprio de remuneração do capital, nos casos de atraso na entrega do imóvel comercializado, e que foi, inclusive, ratificado pela sentença, o teor dessa cláusula não pode ser potencializado por juros de mora concomitantes, sob pena de haver capitalização anômala de consectários contratuais e legais com o mesmo objetivo e fundamento, caracterizando evidente situação de bis in idem, com penalização excessiva da Incorporadora e enriquecimento ilícito do adquirente.

27. Os juros moratórios legais (CC, art. 406) incidirão a partir do trânsito em julgado da sentença, em substituição à cláusula contratual de indenização de lucros cessantes.

28. "Segundo jurisprudência atual do colendo Superior Tribunal de Justiça, a taxa dos juros moratórios a que se refere o art. 406 do CC/2002 é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, por ser ela a que incide como juros moratórios dos tributos federais, já tendo a Corte inclusive enfrentado a matéria em sede de recurso repetitivo." (Acórdão n.1061532, 00010665020178070001, Relator: GISLENE PINHEIRO 7ª Turma Cível, Data de Julgamento: 22/11/2017, Publicado no DJE: 28/11/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

29. O atraso injustificado na entrega de unidades imobiliárias vendidas a pessoas certas e a inserção de cláusulas declaradas abusivas, em contrato de adesão, não violam valores próprios da coletividade a ensejar a condenação ao pagamento de danos morais coletivos.

30. Recurso conhecido e parcialmente provido. Preliminares rejeitadas.

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DIREITO INDIVIDUAL HOMOGÊNEO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DOCUMENTOS EXTEMPORÂNEOS. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. MINISTÉRIO PÚBLICO. RELEVÂNCIA SOCIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. NULIDADE. SENTENÇA. FUNDAMENTAÇÃO. ERROR IN PROCEDENDO. IRDR. INAPLICABILIDADE. ATRASO. ENTREGA. IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. MORA. ENTREGA DA UNIDADE. HIPOTECA. SÚMULA 308/STJ. CLÁUSULA MANDATO. AVISO PRÉVIO. PAGAMENTO ANTECIPADO. RECIBO. PRESUNÇÃO DE QUITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DESPESAS DE COBRANÇA. TRANSFERÊNCIA. CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO. MÍNIMO DE PARCELAS. LEI N. 4.864/1965. RENÚNCIA. BENFEITORIAS. RETENÇÃO. CONSTRUTORA. CUSTOS. INSTALAÇÕES. SERVIÇOS PÚBLICOS. CONSTRUTORA. TAXA DE TRANSFERÊNCIA OU DE CESSÃO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. PRIMEIRO SÍNDICO. ESCOLHA. LIMITE TERRIRORIAL. SENTENÇA. DANOS MORAIS COLETIVOS. INEXISTÊNCIA. LUCROS CESSANTES. JUROS MORATÓRIOS. NÃO CUMULATIVIDADE. TAXA SELIC.
1. Documentos extemporâneos, juntados com a apelação, não podem ser conhecidos se não se enquadrarem nas exceções previstas no art. 435, parágrafo único do CPC.
2. O Ministério Público possui legitimidade ativa para defender interesses individuais homogêneos de consumidores. Nas ações coletivas, esse interesse público é qualificado pela relevância social. Há relevância social quando a Incorporadora adota práticas abusivas contra adquirentes de unidades imobiliárias. Súmula 601 do STJ: "O Ministério Público tem legitimidade ativa para atuar na defesa dos direitos difusos, coletivos e individuais homogêneos dos consumidores, ainda que decorrentes da prestação de serviços públicos."
3. Aplica-se a Teoria da Aparência para reconhecer a responsabilidade solidária das empresas que integram a cadeia de consumo e demonstram pertencer ao mesmo grupo econômico, uma vez que levam o consumidor ao entendimento de que o contrato foi celebrado com todas as envolvidas no negócio jurídico.
4. Considera-se fundamentada a sentença quando os argumentos relevantes foram debatidos ao longo da exposição das razões de decidir, com a indicação satisfatória dos fatos e do direito.
5. A ausência de similitude entre a tese defendida no processo e a questão discutida no IRDR n° 2016.00.2.034904-4 afasta a possibilidade de suspensão do feito.
6. A Câmara de Uniformização, ao julgar Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR, fixou a seguinte tese, que não beneficia a recorrente: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 20160020349044, Relator Des. Teófilo Caetano, Câmara de Uniformização, unânime, data de julgamento: 27/11/2017).
7. Caracterizado o atraso na entrega de imóvel por culpa da Incorporadora, é cabível a incidência da cláusula penal que fixou previamente as perdas e danos para cobrir os prejuízos suportados pelos consumidores durante o período que não puderam usufruir o bem.
8. O adimplemento da obrigação de entregar o imóvel adquirido na planta somente ocorre com a efetiva disponibilização da unidade ao comprador. Por isso, a averbação do habite-se não é suficiente para encerrar a mora da Incorporadora.
9. É nula de pleno direito a cláusula que transfere a eficácia da hipoteca firmada pela Incorporadora aos compradores das unidades imobiliárias. Súmula nº 308/STJ.
10. A cláusula-mandato não é abusiva; seu objetivo é operacionalizar a obra, não dando poderes extraordinários ao mandatário.
11. É nula a cláusula que estabelece aviso prévio de 30 dias para o pagamento antecipado de parcela vincenda.
12. A amortização de dívida, por opção do devedor, só pode ocorrer quando não houver parcelas ou outras obrigações vencidas, cabendo ao credor, nesse caso, deixar expresso no recibo de pagamento parcial que há outras parcelas em ser e que o pagamento de parcelas posteriores não quita as anteriores, afastando, com esses elementos, a presunção relativa de quitação prevista no art. 322 do Código Civil.
13. É ilegal a previsão contratual que transfere para o adquirente as despesas administrativas de cobrança das parcelas em atraso, incluindo honorários advocatícios, de maneira genérica e sem reciprocidade.
14. A rescisão contratual pelo inadimplemento somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três) parcelas mensais, conforme o art. 1º, VI da Lei nº 4.864/1965.
15. A imposição, ao adquirente, de renúncia às benfeitorias úteis, necessárias e às voluptuárias que não possam ser retiradas sem danificar o imóvel, viola as disposições do art. 51, I do CDC.
16. Na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, quando os percentuais de retenção dos valores pagos pela Incorporadora forem desproporcionais em relação ao montante adimplido, o Juiz pode reduzi-los, equitativamente, com base no art. 413 do Código Civil.
17. Nos casos de rescisão contratual por iniciativa ou por inadimplência do comprador, a retenção, pela Incorporadora, deverá observar os seguintes parâmetros: a) pagamento até 49,9% do preço total do imóvel: 20% de retenção. b) pagamento de 50% a 74,9% do preço total do imóvel: 15% de retenção. c) pagamento igual ou superior a 75% do preço total do imóvel: 10% de retenção. Esses parâmetros atendem à finalidade do contrato e aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
18. Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da Incorporadora, a devolução dos valores pagos pelo comprador deverá ser imediata e integral, nos termos da primeira parte da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
19. Todos os custos da edificação, durante a construção, são devidos pela Incorporadora, motivo pelo qual a construção de instalações para o fornecimento de serviços públicos básicos não podem ser repassados aos consumidores no transcorrer da obra.
20. A "taxa" de transferência ou de cessão de unidade habitacional não é abusiva nem ilegal se o valor cobrado for razoável.
21. A falta de insumos, de mão de obra, o excesso de chuvas e a demora do Poder Público não caracterizam caso fortuito ou força maior por se tratar de situações previsíveis no ramo da construção civil no Distrito Federal, inaptas para justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 dias estabelecido no contrato. Hipótese de fortuito interno, que não afasta a responsabilidade da Incorporadora pelo atraso na entrega das unidades imobiliárias.
22. A contagem do prazo de tolerância para a conclusão de empreendimentos imobiliários, fixado contratualmente em 180 dias, deve considerar apenas os dias úteis. Precedentes.
23. A cláusula contratual que permite à Incorporadora exercer a função de síndica ou de nomear outra empresa para exercê-la, não é abusiva por não causar prejuízo aos condôminos e permite o pleno funcionamento dos serviços dos empreendimentos, especialmente nos que têm serviço de hotelaria. Contudo, a destituição dessa função deve ocorrer pela aprovação da maioria absoluta dos condôminos, nos termos do art. 1.349 do Código Civil.
24. As sentenças proferidas em ação civil pública relacionada a direitos individuais homogêneos não estão restritas aos limites territoriais do Juízo prolator. A extrapolação territorial está limitada, contudo, à extensão do dano e à qualidade dos interesses metaindividuais postos em juízo.
25.A extensão do dano não pode ser deduzida por mera presunção. Tratando-se de perigo abstrato, não se justifica a expansão territorial dos efeitos da sentença, que deve ser limitada, no caso, aos empreendimentos nominados na inicial.
26. Quando o contrato possui um mecanismo próprio de remuneração do capital, nos casos de atraso na entrega do imóvel comercializado, e que foi, inclusive, ratificado pela sentença, o teor dessa cláusula não pode ser potencializado por juros de mora concomitantes, sob pena de haver capitalização anômala de consectários contratuais e legais com o mesmo objetivo e fundamento, caracterizando evidente situação de bis in idem, com penalização excessiva da Incorporadora e enriquecimento ilícito do adquirente.
27. Os juros moratórios legais (CC, art. 406) incidirão a partir do trânsito em julgado da sentença, em substituição à cláusula contratual de indenização de lucros cessantes.
28. "Segundo jurisprudência atual do colendo Superior Tribunal de Justiça, a taxa dos juros moratórios a que se refere o art. 406 do CC/2002 é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, por ser ela a que incide como juros moratórios dos tributos federais, já tendo a Corte inclusive enfrentado a matéria em sede de recurso repetitivo." (Acórdão n.1061532, 00010665020178070001, Relator: GISLENE PINHEIRO 7ª Turma Cível, Data de Julgamento: 22/11/2017, Publicado no DJE: 28/11/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
29. O atraso injustificado na entrega de unidades imobiliárias vendidas a pessoas certas e a inserção de cláusulas declaradas abusivas, em contrato de adesão, não violam valores próprios da coletividade a ensejar a condenação ao pagamento de danos morais coletivos.
30. Recurso conhecido e parcialmente provido. Preliminares rejeitadas.
(Acórdão 1075818, 20150111335206APC, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/2/2018, publicado no DJE: 22/2/2018. Pág.: 340/345)