APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INCAPACIDADE FINANCEIRA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. EXISTÊNCIA DE PACTUAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RETENÇÃO DE VALORES. MODULAÇÃO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO PARA O CORRESPONDENTE A 10% DO VALOR PAGO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. APLICAÇÃO DE PRINCÍPIOS CONTRATUAIS E CONSUMERISTAS. FORMA DE RESTITUIÇÃO. PARCELAMENTO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RESILIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RATEIO DAS VERBAS.

1. A relação jurídica estabelecida entre as partes, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constitui relação de consumo, pois as partes emolduram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

2. É admissível a extinção prematura de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária decorrente de distrato ocasionado pela incapacidade econômica superveniente do promissário comprador, que não mais reúne condições de arcar com o pagamento das prestações avençadas.

3. O distrato de promessa de compra e venda de imóvel decorre do exercício do direito de arrependimento ínsito ao negócio celebrado e permite ao promitente vendedor o direito de retenção de parte do valor pago, mesmo sem a previsão expressa de cláusula penal compensatória para tal hipótese de resilição contratual. Aludida possibilidade decorre da aplicação da principiologia contratual que norteia as relações obrigacionais, em especial por efeito dos princípios da função social dos contratos, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual das partes.

4. A retenção de percentual das prestações do preço do imóvel deve ser em montante suficiente para indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos advindos do distrato, em especial as despesas administrativas com divulgação e comercialização do imóvel, e, ainda, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, além de eventual utilização do bem pelo comprador.

5. Em juízo de proporcionalidade, conclui-se que a retenção de 10% (dez por cento) do valor das prestações já pagas pela compra do imóvel não se mostra excessiva para o promissário comprador e nem ínfima para a promitente vendedora, atendendo, assim, aos reclamos do caso concreto.

6. Como o distrato do contrato de promessa de compra e venda remete os litigantes à situação jurídica anterior, disponibilizando o objeto do contrato imediatamente ao fornecedor para nova negociação, o consumidor deve ser restituído das prestações pagas em parcela única e de forma imediata.

7. O termo inicial dos juros de mora, no caso de resilição contratual por iniciativa do comprador, é contado do trânsito em julgado da sentença que determina a restituição da diferença entre o valor retido a maior e aquele dimensionado a partir do provimento jurisdicional.

8. Nos termos do caput do artigo 21 do Código de Processo Civil, se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas.

9. Apelação conhecida e parcialmente provida.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INCAPACIDADE FINANCEIRA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. EXISTÊNCIA DE PACTUAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RETENÇÃO DE VALORES. MODULAÇÃO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO PARA O CORRESPONDENTE A 10% DO VALOR PAGO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. APLICAÇÃO DE PRINCÍPIOS CONTRATUAIS E CONSUMERISTAS. FORMA DE RESTITUIÇÃO. PARCELAMENTO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RESILIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RATEIO DAS VERBAS.
1. A relação jurídica estabelecida entre as partes, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constitui relação de consumo, pois as partes emolduram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.
2. É admissível a extinção prematura de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária decorrente de distrato ocasionado pela incapacidade econômica superveniente do promissário comprador, que não mais reúne condições de arcar com o pagamento das prestações avençadas.
3. O distrato de promessa de compra e venda de imóvel decorre do exercício do direito de arrependimento ínsito ao negócio celebrado e permite ao promitente vendedor o direito de retenção de parte do valor pago, mesmo sem a previsão expressa de cláusula penal compensatória para tal hipótese de resilição contratual. Aludida possibilidade decorre da aplicação da principiologia contratual que norteia as relações obrigacionais, em especial por efeito dos princípios da função social dos contratos, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual das partes.
4. A retenção de percentual das prestações do preço do imóvel deve ser em montante suficiente para indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos advindos do distrato, em especial as despesas administrativas com divulgação e comercialização do imóvel, e, ainda, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, além de eventual utilização do bem pelo comprador.
5. Em juízo de proporcionalidade, conclui-se que a retenção de 10% (dez por cento) do valor das prestações já pagas pela compra do imóvel não se mostra excessiva para o promissário comprador e nem ínfima para a promitente vendedora, atendendo, assim, aos reclamos do caso concreto.
6. Como o distrato do contrato de promessa de compra e venda remete os litigantes à situação jurídica anterior, disponibilizando o objeto do contrato imediatamente ao fornecedor para nova negociação, o consumidor deve ser restituído das prestações pagas em parcela única e de forma imediata.
7. O termo inicial dos juros de mora, no caso de resilição contratual por iniciativa do comprador, é contado do trânsito em julgado da sentença que determina a restituição da diferença entre o valor retido a maior e aquele dimensionado a partir do provimento jurisdicional.
8. Nos termos do caput do artigo 21 do Código de Processo Civil, se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas.
9. Apelação conhecida e parcialmente provida.

(Acórdão 928499, 20140710123217APC, Relator: SIMONE LUCINDO, , Revisor: NÍDIA CORRÊA LIMA, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 16/3/2016, publicado no DJE: 4/4/2016. Pág.: 184-212)