APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INDENIZAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE(S) VENDEDORA(S)-INCORPORADORA(S)-CONSTRUTORA(S)- ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. DEMORA DO PODER PÚBLICO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. DATA PRESUMIDA. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. ALUGUEL. CABIMENTO. DANO PRESUMIDO. PROVA DO PREJUÍZO. DESNECESSIDADE. VALOR. PROVA PERICIAL. INEXISTÊNCIA. PERCENTUAL MÉDIO FIXADO NA SENTENÇA. ADEQUAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (MULTA). DESISTÊNCIA PARCIAL AO DIREITO QUE SE FUNDA A AÇÃO. HOMOLOGAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. INOCORRÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. DOLO NÃO COMPROVADO. INEXISTÊNCIA.



1. É cediço que o exame dos fatos deve fundar-se nos parâmetros do sistema consumerista, porquanto, no presente caso concreto, a relação jurídica sob exame amolda-se nos exatos termos do art. 3º § 2º, do CDC. Ademais, o contrato em questão amolda-se ao que se denomina de "contrato de adesão", onde o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas.



2. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.



3. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se" e alvará de construção), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.



4. Aquelas hipóteses não revelam fato imprevisível ou previsível, mas inevitável, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas visando justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s)/fornecedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação.



5. São devidos lucros cessantes pela impossibilidade do promitente comprador desfrutar do imóvel no período de atraso da entrega, até que esta ocorra ou até a resolução contratual, pelo valor correspondente à locação do imóvel no período, no caso correta a sentença que fixa o percentual de 0,5% do valor do imóvel, tendo em vista representar um valor, em regra, superior ao mercado imobiliário atual, não havendo comprovação das partes que o valor destoa da realidade do caso.



6. Na hipótese, que não se trata de resolução contratual, mas indenização, foi fixado o período de atraso como aquele compreendido entre o fim do prazo de tolerância e a data de averbação do "Habite-se", sendo este o marco adequado, pois determina o momento no qual a edificação está pronta para a habitação e o comprador pode realizar o financiamento imobiliário. Não obstante este ser o marco em regra, poderia o comprador comprovar que houve impedimento para a posse da unidade por culpa do fornecedor, não sendo o caso dos autos.



7. Na espécie não há falar em exceção do contrato não cumprido, conforme previsão constante do art. 476 do Código Civil, pois não há qualquer comprovação no sentido de inadimplência dos consumidores, ônus de cuja prova estaria a cargo da fornecedora, tratando-se, a rigor, de mera alegação recursal.



8. A simples alegação de inadimplência do consumidor não caracteriza má-fé da fornecedora, porquanto apesar de não existir atraso no contrato, o fornecedor usa do argumento de que o valor total do imóvel não foi pago, sendo que na verdade parte do pagamento só é devido quando da entrega do imóvel. Assim apensar de não haver atraso no pagamento não é caracterizada a má-fé, mas apenas um argumento inadequado ao caso concreto.



9. Quanto à possibilidade de inversão de cláusula penal, havendo desistência expressa da parte quanto ao direito que se funda a ação cabe apenas a sua homologação, nos termos do art. 487, III, c, do CPC, e a conseqüente modificação da distribuição do ônus sucumbencial, de forma proporcional, conforme art. 90 do CPC.





10. CONHECER E NEGAR PROVIMENTO a ambos os recursos. Homologada a desistência parcial ao direito que se funda a ação, acerca da aplicação da multa moratória por inversão. Sentença mantida.

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INDENIZAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE(S) VENDEDORA(S)-INCORPORADORA(S)-CONSTRUTORA(S)- ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. DEMORA DO PODER PÚBLICO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. DATA PRESUMIDA. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. ALUGUEL. CABIMENTO. DANO PRESUMIDO. PROVA DO PREJUÍZO. DESNECESSIDADE. VALOR. PROVA PERICIAL. INEXISTÊNCIA. PERCENTUAL MÉDIO FIXADO NA SENTENÇA. ADEQUAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (MULTA). DESISTÊNCIA PARCIAL AO DIREITO QUE SE FUNDA A AÇÃO. HOMOLOGAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. INOCORRÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. DOLO NÃO COMPROVADO. INEXISTÊNCIA.

1. É cediço que o exame dos fatos deve fundar-se nos parâmetros do sistema consumerista, porquanto, no presente caso concreto, a relação jurídica sob exame amolda-se nos exatos termos do art. 3º § 2º, do CDC. Ademais, o contrato em questão amolda-se ao que se denomina de "contrato de adesão", onde o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas.

2. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.

3. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se" e alvará de construção), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.

4. Aquelas hipóteses não revelam fato imprevisível ou previsível, mas inevitável, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas visando justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s)/fornecedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação.

5. São devidos lucros cessantes pela impossibilidade do promitente comprador desfrutar do imóvel no período de atraso da entrega, até que esta ocorra ou até a resolução contratual, pelo valor correspondente à locação do imóvel no período, no caso correta a sentença que fixa o percentual de 0,5% do valor do imóvel, tendo em vista representar um valor, em regra, superior ao mercado imobiliário atual, não havendo comprovação das partes que o valor destoa da realidade do caso.

6. Na hipótese, que não se trata de resolução contratual, mas indenização, foi fixado o período de atraso como aquele compreendido entre o fim do prazo de tolerância e a data de averbação do "Habite-se", sendo este o marco adequado, pois determina o momento no qual a edificação está pronta para a habitação e o comprador pode realizar o financiamento imobiliário. Não obstante este ser o marco em regra, poderia o comprador comprovar que houve impedimento para a posse da unidade por culpa do fornecedor, não sendo o caso dos autos.

7. Na espécie não há falar em exceção do contrato não cumprido, conforme previsão constante do art. 476 do Código Civil, pois não há qualquer comprovação no sentido de inadimplência dos consumidores, ônus de cuja prova estaria a cargo da fornecedora, tratando-se, a rigor, de mera alegação recursal.

8. A simples alegação de inadimplência do consumidor não caracteriza má-fé da fornecedora, porquanto apesar de não existir atraso no contrato, o fornecedor usa do argumento de que o valor total do imóvel não foi pago, sendo que na verdade parte do pagamento só é devido quando da entrega do imóvel. Assim apensar de não haver atraso no pagamento não é caracterizada a má-fé, mas apenas um argumento inadequado ao caso concreto.

9. Quanto à possibilidade de inversão de cláusula penal, havendo desistência expressa da parte quanto ao direito que se funda a ação cabe apenas a sua homologação, nos termos do art. 487, III, c, do CPC, e a conseqüente modificação da distribuição do ônus sucumbencial, de forma proporcional, conforme art. 90 do CPC.


10. CONHECER E NEGAR PROVIMENTO a ambos os recursos. Homologada a desistência parcial ao direito que se funda a ação, acerca da aplicação da multa moratória por inversão. Sentença mantida.

(Acórdão 1122044, 20140710335447APC, Relator: ALFEU MACHADO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 5/9/2018, publicado no DJE: 10/9/2018. Pág.: 497-500)