JUIZADOS ESPECIAIS DA FAZENDA PÚBLICA. RECURSO INOMINADO. DIREITO TRIBUTÁRIO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ITBI - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. DECLARAÇÃO DO CONTRIBUINTE. NECESSIDADE DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO PARA MODIFICAR O VALOR DECLARADO. ART. 148 DO CTN. PRECEDENTES DO STJ. TEMA 1.113 RESP 1937821/SP E DESTA TURMA RECURSAL. RECURSO DO DISTRITO FEDERAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO.     1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré - DISTRITO FEDERAL - contra a sentença que julgou procedente o pedido inicial para condenar o ente público a restituir a diferença entre o valor pago de ITBI e o valor devido com base nas negociações realizadas. 2. O recorrente alega, em síntese, que o Código Tributário Nacional estabelece que o fato gerador do ITBI é a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil, bem como a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia e as respectivas cessões de direitos. Argumenta que base de cálculo do ITBI deve refletir o valor venal do bem conforme estabelece o art. 38 do Código Tributário Nacional e que o valor venal não corresponde ao valor do negócio jurídico. Contrarrazões apresentadas. 3. A princípio, cabe esclarecer que o ITBI tem previsão no art. 156, inciso II, da Constituição da República Federativa do Brasil, in verbis: "Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição". 4. Especificamente no que concerne à sua instituição pelo Distrito Federal, bem como à base de cálculo, os artigos 5º e 6º da Lei 3.830/2006 dispõem: "Art. 5º A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. § 1º Não são dedutíveis do valor venal, para fins de cálculo do Imposto, eventuais dívidas que onerem o imóvel transmitido. § 2º Sem prejuízo do disposto no parágrafo anterior, para os efeitos deste artigo: I - o valor venal dos direitos reais corresponde a 70% (setenta por cento) do valor venal do imóvel; II - o valor da propriedade nua corresponde a 30% (trinta por cento) do valor venal do imóvel. Art. 6º O valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. (...) § 2º. Para efeito do cálculo do Imposto, prevalecerá o valor declarado no instrumento quando este for superior ao valor da avaliação da administração apurada na forma deste artigo". 5. É cediço na doutrina majoritária e na jurisprudência desta Corte que a base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que, até nos casos em que não houve recolhimento, se pode arbitrar o valor do imposto por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício. Nesse mesmo sentido: (Acórdão 1425167, 07559041220218070016, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 23/5/2022, publicado no DJE: 1/6/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.). 6. Dessa Feita, a Administração tributária, ao discordar do valor lançado pelo contribuinte no instrumento de compra e venda, seja por qual motivo for, deve instaurar processo regular com o fito de arbitrar o preço de mercado do imóvel, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional a seguir transcrito: "Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial".  7. Noutro giro, o REsp 1937821/SP - TEMA 1.113, firmou a seguinte Tese: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e, c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.  8. RECURSO DO DISTRITO FEDERAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos.  9. O Distrito Federal é isento de custas. Condenada a parte recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte recorrida, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 55 da Lei n.º 9.099/95). 10. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.

JUIZADOS ESPECIAIS DA FAZENDA PÚBLICA. RECURSO INOMINADO. DIREITO TRIBUTÁRIO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ITBI - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. DECLARAÇÃO DO CONTRIBUINTE. NECESSIDADE DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO PARA MODIFICAR O VALOR DECLARADO. ART. 148 DO CTN. PRECEDENTES DO STJ. TEMA 1.113 RESP 1937821/SP E DESTA TURMA RECURSAL. RECURSO DO DISTRITO FEDERAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO.     1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré - DISTRITO FEDERAL - contra a sentença que julgou procedente o pedido inicial para condenar o ente público a restituir a diferença entre o valor pago de ITBI e o valor devido com base nas negociações realizadas. 2. O recorrente alega, em síntese, que o Código Tributário Nacional estabelece que o fato gerador do ITBI é a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil, bem como a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia e as respectivas cessões de direitos. Argumenta que base de cálculo do ITBI deve refletir o valor venal do bem conforme estabelece o art. 38 do Código Tributário Nacional e que o valor venal não corresponde ao valor do negócio jurídico. Contrarrazões apresentadas. 3. A princípio, cabe esclarecer que o ITBI tem previsão no art. 156, inciso II, da Constituição da República Federativa do Brasil, in verbis: "Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição". 4. Especificamente no que concerne à sua instituição pelo Distrito Federal, bem como à base de cálculo, os artigos 5º e 6º da Lei 3.830/2006 dispõem: "Art. 5º A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. § 1º Não são dedutíveis do valor venal, para fins de cálculo do Imposto, eventuais dívidas que onerem o imóvel transmitido. § 2º Sem prejuízo do disposto no parágrafo anterior, para os efeitos deste artigo: I - o valor venal dos direitos reais corresponde a 70% (setenta por cento) do valor venal do imóvel; II - o valor da propriedade nua corresponde a 30% (trinta por cento) do valor venal do imóvel. Art. 6º O valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. (...) § 2º. Para efeito do cálculo do Imposto, prevalecerá o valor declarado no instrumento quando este for superior ao valor da avaliação da administração apurada na forma deste artigo". 5. É cediço na doutrina majoritária e na jurisprudência desta Corte que a base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que, até nos casos em que não houve recolhimento, se pode arbitrar o valor do imposto por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício. Nesse mesmo sentido: (Acórdão 1425167, 07559041220218070016, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 23/5/2022, publicado no DJE: 1/6/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.). 6. Dessa Feita, a Administração tributária, ao discordar do valor lançado pelo contribuinte no instrumento de compra e venda, seja por qual motivo for, deve instaurar processo regular com o fito de arbitrar o preço de mercado do imóvel, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional a seguir transcrito: "Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial".  7. Noutro giro, o REsp 1937821/SP - TEMA 1.113, firmou a seguinte Tese: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e, c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.  8. RECURSO DO DISTRITO FEDERAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos.  9. O Distrito Federal é isento de custas. Condenada a parte recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte recorrida, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 55 da Lei n.º 9.099/95). 10. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.
(Acórdão 1660994, 07472908120228070016, Relator(a): ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 6/2/2023, publicado no DJE: 15/2/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)