APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. ?HABITE-SE?. DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. INADIMPLEMENTO. CULPA. FORNECEDORA. DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. REGRA, AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. DATA PRESUMIDA. COMPROVAÇÃO DE IMPEDIMENTO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ENTREGA DAS CHAVES. DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. DATA CORRETA. DESPESAS CONDOMINIAIS.  RESPONSABILIDADE. POSSE DIRETA. PROMISSÁRIO COMPRADOR APÓS ENTREGA DAS CHAVES. DÉBITO ANTERIOR. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. IRDR 06. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CLAUSULA CERTA. VALOR DETERMINADO. PRESCRIÇÃO DA VERBA REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO TRIENAL. PRECEDENTES DESTA TURMA E STJ. REEMBOLSO. INDEVIDO. MULTA CONTRATUAL CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TESES JURÍDICAS FIXADAS NO RESP 1635428/SC E RESP 1498484/DF. TEMA 970.  DISCUSSÃO SOBRE A POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. MESMA NATUREZA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL.  1  Na hipótese, cuja discussão envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, a relação jurídica se amolda aos exatos termos do art. 2º e 3ª do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela fornecedora. 2  A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. 3  Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se"), atrasos de empresas públicas, carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, entre outras, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno. 4 A data de averbação do imóvel é, em regra, considerada como data de entrega do imóvel, uma vez que nesse momento a construção está em conformidade para ser habitada, assim como existe a possibilidade de se realizar financiamento bancário para pagamento do restante da dívida. 4.1 Esse marco não é absoluto, podendo a parte contrária comprovar a existência de impedimento injustificável criado pela construtora. No caso, o autor comprova, por meio de vistoria e fotos, que o imóvel não estava finalizado para ser entregue mesmo depois de 6 meses da expedição da carta de habite-se, de modo que competiria à construtora contraditar a alegação. 4.2 No caso específico dos autos, o comprador comprovou impedimento injustificado por parte da construtora, uma vez que o imóvel não estava em condições de ser entregue na data de averbação do habite-se, sendo realizados reparos para posterior entrega ao comprador, devendo a data das chaves ser considerada como a entrega do imóvel, conforme firmado na sentença. 5 Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo do caso concreto. 6 Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil. 7 É parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais aquele que detém a posse do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Assim, a efetiva posse no imóvel, que se dá com a entrega das chaves, determina o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais. 8 In casu, em que pese constar no instrumento de Promessa de Compra e Venda que ficarão por conta do promissário comprador, deve-se analisar quando ocorreu a efetiva entrega do imóvel a ele. Não havendo prova da entrega das chaves, é de responsabilidade do promitente vendedor, ora apelante, arcar com as despesas condominiais. 9 IRDR 06. Tese firmada: expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. 10 Caracterizado o descumprimento da prestação convencionada por culpa do devedor, mora debitoris, sujeita-se a empresa ré às conseqüências do inadimplemento. 10.1 A atualização monetária tem como objetivo preservar o valor da moeda e da obrigação, não caracterizando pena ou incremento patrimonial. Seu computo deve ser calculado desde o momento que se constatou o descumprimento contratual, com a respectiva incidência da clausula penal, a qual já era expressa em percentual sobre o valor do contrato, sendo, desde sempre, possível o seu computo. Sentença alterada nesse ponto. 11 Prescrição da comissão de corretagem: três primeiros anos após a cobrança da verba referida. Posicionamento desta c. Turma, no sentido da aplicabilidade da prescrição trienal, nos termos da decisão proferida pelo STJ em sede de recurso repetitivo: ?(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (g.n) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP).? 12 O c. STJ fixou, por meio dos recursos especiais submetidos ao regime dos recursos repetitivos - REsp nº 1635428/S e REsp nº 1498484/DF (tema 970)-, a seguinte tese: Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 13 No caso a sentença aplicou corretamente a multa contratual não cabendo a sua cumulação com lucros cessantes ou inversão de outra cláusula contratual. CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU. CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DA AUTORA.  

  APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. "HABITE-SE". DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. INADIMPLEMENTO. CULPA. FORNECEDORA. DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. REGRA, AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. DATA PRESUMIDA. COMPROVAÇÃO DE IMPEDIMENTO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ENTREGA DAS CHAVES. DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. DATA CORRETA. DESPESAS CONDOMINIAIS.  RESPONSABILIDADE. POSSE DIRETA. PROMISSÁRIO COMPRADOR APÓS ENTREGA DAS CHAVES. DÉBITO ANTERIOR. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. IRDR 06. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CLAUSULA CERTA. VALOR DETERMINADO. PRESCRIÇÃO DA VERBA REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO TRIENAL. PRECEDENTES DESTA TURMA E STJ. REEMBOLSO. INDEVIDO. MULTA CONTRATUAL CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TESES JURÍDICAS FIXADAS NO RESP 1635428/SC E RESP 1498484/DF. TEMA 970.  DISCUSSÃO SOBRE A POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. MESMA NATUREZA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL.  1  Na hipótese, cuja discussão envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, a relação jurídica se amolda aos exatos termos do art. 2º e 3ª do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela fornecedora. 2  A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. 3  Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se"), atrasos de empresas públicas, carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, entre outras, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno. 4 A data de averbação do imóvel é, em regra, considerada como data de entrega do imóvel, uma vez que nesse momento a construção está em conformidade para ser habitada, assim como existe a possibilidade de se realizar financiamento bancário para pagamento do restante da dívida. 4.1 Esse marco não é absoluto, podendo a parte contrária comprovar a existência de impedimento injustificável criado pela construtora. No caso, o autor comprova, por meio de vistoria e fotos, que o imóvel não estava finalizado para ser entregue mesmo depois de 6 meses da expedição da carta de habite-se, de modo que competiria à construtora contraditar a alegação. 4.2 No caso específico dos autos, o comprador comprovou impedimento injustificado por parte da construtora, uma vez que o imóvel não estava em condições de ser entregue na data de averbação do habite-se, sendo realizados reparos para posterior entrega ao comprador, devendo a data das chaves ser considerada como a entrega do imóvel, conforme firmado na sentença. 5 Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo do caso concreto. 6 Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil. 7 É parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais aquele que detém a posse do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Assim, a efetiva posse no imóvel, que se dá com a entrega das chaves, determina o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais. 8 In casu, em que pese constar no instrumento de Promessa de Compra e Venda que ficarão por conta do promissário comprador, deve-se analisar quando ocorreu a efetiva entrega do imóvel a ele. Não havendo prova da entrega das chaves, é de responsabilidade do promitente vendedor, ora apelante, arcar com as despesas condominiais. 9 IRDR 06. Tese firmada: expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. 10 Caracterizado o descumprimento da prestação convencionada por culpa do devedor, mora debitoris, sujeita-se a empresa ré às conseqüências do inadimplemento. 10.1 A atualização monetária tem como objetivo preservar o valor da moeda e da obrigação, não caracterizando pena ou incremento patrimonial. Seu computo deve ser calculado desde o momento que se constatou o descumprimento contratual, com a respectiva incidência da clausula penal, a qual já era expressa em percentual sobre o valor do contrato, sendo, desde sempre, possível o seu computo. Sentença alterada nesse ponto. 11 Prescrição da comissão de corretagem: três primeiros anos após a cobrança da verba referida. Posicionamento desta c. Turma, no sentido da aplicabilidade da prescrição trienal, nos termos da decisão proferida pelo STJ em sede de recurso repetitivo: "(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (g.n) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)." 12 O c. STJ fixou, por meio dos recursos especiais submetidos ao regime dos recursos repetitivos - REsp nº 1635428/S e REsp nº 1498484/DF (tema 970)-, a seguinte tese: Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 13 No caso a sentença aplicou corretamente a multa contratual não cabendo a sua cumulação com lucros cessantes ou inversão de outra cláusula contratual. CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU. CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DA AUTORA.  
(Acórdão 1212977, 00084668620158070001, Relator: ALFEU MACHADO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 30/10/2019, publicado no DJE: 18/11/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)