APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. APELAÇÃO DO AUTOR.LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA EMPRESA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. RELAÇÃO DE CONSUMO. CADEIRA DE FORNECEDORES (CDC, ART. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, DENTRE OUTROS). ACOLHIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. MÉRITO RECURSAL. INVERSÃO DA MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. OBSERVÂNCIA DO CONTRATADO. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. RESSARCIMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES DO SODALÍCIO SUPERIOR. APELO DA RÉ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA PARTE FORNECEDORA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E/OU FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS.ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. "HABITE-SE". DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. INADIMPLEMENTO. CULPA. FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE (STJ, SÚMULA 543). LUCROS CESSANTES. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. CABIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. NOVO ENTENDIMENTO. REPETITIVOS (STJ, RESP 1599511/SP E RESP 1551951/SP). CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA OBRIGAÇÃO. CONSTATAÇÃO CASUÍSTICA. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. ADEQUAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E NÃO PROPORCIONAL. SENTENÇA PROLATADA E PUBLICADA NA VIGÊNCIA DA LEGISLAÇÃO PROCESSUAL CIVIL REVOGADA. COMPENSAÇÃO (CPC/1973, ART. 20, § 3º). POSSIBILIDADE (RESP 1465535/SP). SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. Arelação jurídica em análise deve ser examinada de acordo com as balizas do sistema consumerista, porquanto as partes envolvidas se enquadram no conceito de consumidora e fornecedora, respectivamente, nos precisos termos do art. 2º, caput, e art. 3º, caput, ambos do Código de Defesa do Consumidor.

2. Ateoria do risco do negócio ou da atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica.

3. De uma análise, ainda que perfunctória, do microssistema de defesa do consumidor, a outra conclusão não se pode chegar senão a de que a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) tem legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, levando-se em conta da solidariedade legalmente imposta entre os fornecedores (CDC, art. 7º, parágrafo único, dentre outros).

3.1. Pleiteada a resolução contratual mais a devolução dos valores vertidos e indenizações correlacionadas com o inadimplemento da avença, tem-se como justificada a permanência da empresa de corretagem no polo passivo da ação, eis que inexoravelmente a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) integra a cadeia de fornecedores da relação de consumo que alicerça a pretensão autoral.

3.2. Nesse tipo de relação jurídica é insofismável que a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA), intermediadora do negócio entabulado, aufere os lucros oriundos de tal atividade, assumindo, juntamente com a empresa incorporadora/construtora do imóvel comercializado, os riscos da atividade negocial, devendo responder, inclusive, por eventuais falhas do parceiro comercial.

4. Conforme entendimento dominante desta e. Corte de Justiça, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.

4.1. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, v.g.) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se"), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e/ou força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.

4.2. Aquelas hipóteses não se configuram como fatos imprevisíveis ou inevitáveis, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas com o viso de justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação.

5. Aextrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa da promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral, devidamente corrigidos, além dos juros de mora. Nesse caso, não há falar em retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, reconhecida culpada na relação jurídica contratual.

6. Os lucros cessantes têm natureza compensatória, consistentes, no caso, naquilo que a parte autora razoavelmente deixou de lucrar. Embora, em regra, seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para o acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.

7. Conforme definido recentemente pelo sodalício Superior, por meio de precedentes firmados em sede de julgamento de recursos repetitivos - REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 e REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 -, é válida a cláusula de transferência da obrigação ao consumidor obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

7.1. No particular, depreende-se dos elementos de convicção ilustradores dos autos que o consumidor tinha plena ciência da responsabilidade pelo pagamento correlato - a saber: porcentagem correspondente ao serviço de corretagem -, denotando, desse modo, que o comprador tinha conhecimento inequívoco do valor total do bem e do valor que deveria pagar a título de comissão de corretagem, mostrando-se lícito, portanto, o pactuado.

7.2. Percebe-se, portanto, que o autor tinha plena ciência da cobrança relativa aos serviços de intermediação de negociação imobiliária, tendo sido devidamente informado sobre o valor da cobrança correlata, não configurando, no caso em apreço, qualquer abusividade e/ou ilegalidade no ajustado.

8. Compulsando os autos, verifica-se que o contrato firmado entre as partes somente prevê a aplicação da multa moratória em desfavor do consumidor, não havendo no pacto ajustado disposição que ancore a aplicação de tal multa em detrimento da parte fornecedora, mesmo que esta tenha dado causa à dissolução pelo descumprimento da avença.

8.1. Muito embora o caso à baila seja regido especialmente pelo estatuto tutelador das relações consumeristas, em respeito ao princípio da força obrigatória do pactuado (pact sunt servanda) não compete ao Poder Judiciário arvorar-se na seara de atuação do legislador, muito menos inovar as disposições contratuais encetadas pelos contratantes, sob o risco de imiscuir-se em questões que alheias ao seu âmbito de competência, além de adentrar na esfera da autonomia privada conferida às próprias partes.

9. Consoante entendimento sufragado pela jurisprudência amplamente majoritária, é incabível a condenação da parte sucumbente a arcar com os honorários advocatícios contratuais despendidos pela vencedora.

9.1. Os honorários contratuais vinculam apenas as partes contratantes - cliente e advogado - e não há lastro fático nem jurídico apto a ensejar reparação devida pela parte demandada, ainda que sucumbente.

9.2. Precedentes do sodalício Superior: AgInt no REsp 1675580/MA, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 28/11/2017, DJe 04/12/2017; AgInt no REsp 1519215/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 29/08/2017, DJe 05/09/2017; EREsp. 1.507.864/RS, Relatora Ministra LAURITA VAZ, CORTE ESPECIAL, julgado em 20/4/2016, DJe 11/5/2016; EREsp 1.155.527/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/6/2012, DJe 28/6/2012; etc.

10. No que toca aos honorários advocatícios sucumbenciais, constata-se, in casu, a ocorrência de sucumbência recíproca, mas não proporcional, o que demanda a adequação na repartição das verbas correlacionadas, que foram arbitradas com base nas as regras disciplinadas no CPC/1973, vez que a sentença recorrida foi prolatada e publicada ainda na vigência do estatuto processual civil revogado. (vide REsp 1465535/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2016, DJe 22/08/2016).

11. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM ACOLHIDA. APELAÇÃO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA. APELO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. APELAÇÃO DO AUTOR.LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA EMPRESA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. RELAÇÃO DE CONSUMO. CADEIRA DE FORNECEDORES (CDC, ART. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, DENTRE OUTROS). ACOLHIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. MÉRITO RECURSAL. INVERSÃO DA MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. OBSERVÂNCIA DO CONTRATADO. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. RESSARCIMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES DO SODALÍCIO SUPERIOR. APELO DA RÉ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA PARTE FORNECEDORA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E/OU FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS.ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. "HABITE-SE". DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. INADIMPLEMENTO. CULPA. FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE (STJ, SÚMULA 543). LUCROS CESSANTES. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. CABIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. NOVO ENTENDIMENTO. REPETITIVOS (STJ, RESP 1599511/SP E RESP 1551951/SP). CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA OBRIGAÇÃO. CONSTATAÇÃO CASUÍSTICA. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. ADEQUAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E NÃO PROPORCIONAL. SENTENÇA PROLATADA E PUBLICADA NA VIGÊNCIA DA LEGISLAÇÃO PROCESSUAL CIVIL REVOGADA. COMPENSAÇÃO (CPC/1973, ART. 20, § 3º). POSSIBILIDADE (RESP 1465535/SP). SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
1. Arelação jurídica em análise deve ser examinada de acordo com as balizas do sistema consumerista, porquanto as partes envolvidas se enquadram no conceito de consumidora e fornecedora, respectivamente, nos precisos termos do art. 2º, caput, e art. 3º, caput, ambos do Código de Defesa do Consumidor.
2. Ateoria do risco do negócio ou da atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica.
3. De uma análise, ainda que perfunctória, do microssistema de defesa do consumidor, a outra conclusão não se pode chegar senão a de que a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) tem legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, levando-se em conta da solidariedade legalmente imposta entre os fornecedores (CDC, art. 7º, parágrafo único, dentre outros).
3.1. Pleiteada a resolução contratual mais a devolução dos valores vertidos e indenizações correlacionadas com o inadimplemento da avença, tem-se como justificada a permanência da empresa de corretagem no polo passivo da ação, eis que inexoravelmente a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) integra a cadeia de fornecedores da relação de consumo que alicerça a pretensão autoral.
3.2. Nesse tipo de relação jurídica é insofismável que a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA), intermediadora do negócio entabulado, aufere os lucros oriundos de tal atividade, assumindo, juntamente com a empresa incorporadora/construtora do imóvel comercializado, os riscos da atividade negocial, devendo responder, inclusive, por eventuais falhas do parceiro comercial.
4. Conforme entendimento dominante desta e. Corte de Justiça, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.
4.1. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, v.g.) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se"), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e/ou força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.
4.2. Aquelas hipóteses não se configuram como fatos imprevisíveis ou inevitáveis, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas com o viso de justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação.
5. Aextrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa da promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral, devidamente corrigidos, além dos juros de mora. Nesse caso, não há falar em retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, reconhecida culpada na relação jurídica contratual.
6. Os lucros cessantes têm natureza compensatória, consistentes, no caso, naquilo que a parte autora razoavelmente deixou de lucrar. Embora, em regra, seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para o acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
7. Conforme definido recentemente pelo sodalício Superior, por meio de precedentes firmados em sede de julgamento de recursos repetitivos - REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 e REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 -, é válida a cláusula de transferência da obrigação ao consumidor obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
7.1. No particular, depreende-se dos elementos de convicção ilustradores dos autos que o consumidor tinha plena ciência da responsabilidade pelo pagamento correlato - a saber: porcentagem correspondente ao serviço de corretagem -, denotando, desse modo, que o comprador tinha conhecimento inequívoco do valor total do bem e do valor que deveria pagar a título de comissão de corretagem, mostrando-se lícito, portanto, o pactuado.
7.2. Percebe-se, portanto, que o autor tinha plena ciência da cobrança relativa aos serviços de intermediação de negociação imobiliária, tendo sido devidamente informado sobre o valor da cobrança correlata, não configurando, no caso em apreço, qualquer abusividade e/ou ilegalidade no ajustado.
8. Compulsando os autos, verifica-se que o contrato firmado entre as partes somente prevê a aplicação da multa moratória em desfavor do consumidor, não havendo no pacto ajustado disposição que ancore a aplicação de tal multa em detrimento da parte fornecedora, mesmo que esta tenha dado causa à dissolução pelo descumprimento da avença.
8.1. Muito embora o caso à baila seja regido especialmente pelo estatuto tutelador das relações consumeristas, em respeito ao princípio da força obrigatória do pactuado (pact sunt servanda) não compete ao Poder Judiciário arvorar-se na seara de atuação do legislador, muito menos inovar as disposições contratuais encetadas pelos contratantes, sob o risco de imiscuir-se em questões que alheias ao seu âmbito de competência, além de adentrar na esfera da autonomia privada conferida às próprias partes.
9. Consoante entendimento sufragado pela jurisprudência amplamente majoritária, é incabível a condenação da parte sucumbente a arcar com os honorários advocatícios contratuais despendidos pela vencedora.
9.1. Os honorários contratuais vinculam apenas as partes contratantes - cliente e advogado - e não há lastro fático nem jurídico apto a ensejar reparação devida pela parte demandada, ainda que sucumbente.
9.2. Precedentes do sodalício Superior: AgInt no REsp 1675580/MA, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 28/11/2017, DJe 04/12/2017; AgInt no REsp 1519215/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 29/08/2017, DJe 05/09/2017; EREsp. 1.507.864/RS, Relatora Ministra LAURITA VAZ, CORTE ESPECIAL, julgado em 20/4/2016, DJe 11/5/2016; EREsp 1.155.527/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/6/2012, DJe 28/6/2012; etc.
10. No que toca aos honorários advocatícios sucumbenciais, constata-se, in casu, a ocorrência de sucumbência recíproca, mas não proporcional, o que demanda a adequação na repartição das verbas correlacionadas, que foram arbitradas com base nas as regras disciplinadas no CPC/1973, vez que a sentença recorrida foi prolatada e publicada ainda na vigência do estatuto processual civil revogado. (vide REsp 1465535/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2016, DJe 22/08/2016).
11. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM ACOLHIDA. APELAÇÃO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA. APELO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

(Acórdão 1099903, 20140710295734APC, Relator: ALFEU MACHADO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 16/5/2018, publicado no DJE: 1/6/2018. Pág.: 140-143)