DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL APELAÇÕES. PRELIMINARES. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. NECESSIDADE DE DENUNCIAÇÃO DA CEF À LIDE. REJEIÇÃO. PRESCRIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. CASO FORTUITO. DIREITO DE RETENÇÃO. QUITAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. LUCROS CESSANTES. RESSARCIMENTO DE ALUGUÉIS E TAXAS DE CONDOMÍNIO. RECURSOS IMPROVIDOS.

1.Apelações contra sentença proferida em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, por atraso na entrega das chaves.

2. Preliminar de impossibilidade jurídica do pedido - rejeição. 2.1. O pedido de rescisão contratual é plenamente possível no nosso ordenamento jurídico.

3.Preliminares de ilegitimidade passiva e incompetência do Juízo - rejeição. 3.1. O pedido de devolução de valores pagos pelos autores à Caixa Econômica é uma consequência da rescisão do contrato de compra e venda, e tem como causa de pedir a inadimplência das rés, que não entregaram as chaves do imóvel na data combinada. 3.2. Sendo as requeridas responsáveis por cumprir a sentença de procedência do referido pedido, são elas partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda, e não a CEF, o que afasta a necessidade de a empresa pública integrar a lide e, consequentemente, a remessa dos autos à Justiça Federal.

4.Comissão de corretagem - prescrição trienal. 4.1. Repetitivo do STJ: "Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC) (...)" (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro Paulo De Tarso Sanseverino, Segunda Seção, DJe 06/09/2016).

5.Mérito. 5.1. Excludente de responsabilidade - não caracterização. 5.2. As alegações de escassez de mão de obra, alta dos preços de materiais, dificuldades administrativas e demora na liberação do habite-se não são suficientes para afastar o inadimplemento contratual, pelo descumprimento do prazo pactuado para entrega do imóvel. 5.3. Os fatos apontados constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. 5.4. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade das construtora e da incorporadora, seja por caso fortuito ou força maior. 5.5. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelo consumidor.

6.Direito de retenção - impossibilidade - culpa exclusiva das rés. 6.1. Matéria sumulada pelo STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (Súmula 543/STJ, Segunda Seção, DJe 31/08/2015).

7. Quitação do contrato de financiamento bancário - impossibilidade. 7.1. Mostra-se inviável impor às rés a obrigação de quitar o saldo devedor do contrato de financiamento, porque a quitação pretendida implicaria a continuidade do compromisso de compra e venda e o consequente aperfeiçoamento da aquisição do imóvel, o que não se coaduna com o pedido de rescisão do mesmo contrato, formulado na inicial.

8. Lucros cessantes - presunção de prejuízo. 8.1. Os adquirentes têm direito aos lucros cessantes, pelo atraso na entrega da unidade imobiliária, ante a presunção de prejuízo decorrente das perdas e danos sofridos (art. 402 do Código Civil). 8.2. Julgado do STJ: "Ajurisprudência desta Corte Superior já consolidou entendimento que os lucros cessantes são presumíveis na hipótese de descumprimento contratual derivado de atraso de entrega do imóvel. Somente haverá isenção da obrigação de indenizar do promitente vendedor caso configure uma das hipóteses de excludente de responsabilidade, o que não ocorreu na espécie (...)" (AgRg no REsp 1523955/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 11/12/2015).

9. O pedido de ressarcimento de aluguéis e taxas de condomínios não pode ser analisado pelo Tribunal, quando a parte não o formula expressamente na inicial. 9.1. Aplicação do princípio da congruência.

10. Recursos improvidos.

DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL APELAÇÕES. PRELIMINARES. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. NECESSIDADE DE DENUNCIAÇÃO DA CEF À LIDE. REJEIÇÃO. PRESCRIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. CASO FORTUITO. DIREITO DE RETENÇÃO. QUITAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. LUCROS CESSANTES. RESSARCIMENTO DE ALUGUÉIS E TAXAS DE CONDOMÍNIO. RECURSOS IMPROVIDOS.
1.Apelações contra sentença proferida em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, por atraso na entrega das chaves.
2. Preliminar de impossibilidade jurídica do pedido - rejeição. 2.1. O pedido de rescisão contratual é plenamente possível no nosso ordenamento jurídico.
3.Preliminares de ilegitimidade passiva e incompetência do Juízo - rejeição. 3.1. O pedido de devolução de valores pagos pelos autores à Caixa Econômica é uma consequência da rescisão do contrato de compra e venda, e tem como causa de pedir a inadimplência das rés, que não entregaram as chaves do imóvel na data combinada. 3.2. Sendo as requeridas responsáveis por cumprir a sentença de procedência do referido pedido, são elas partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda, e não a CEF, o que afasta a necessidade de a empresa pública integrar a lide e, consequentemente, a remessa dos autos à Justiça Federal.
4.Comissão de corretagem - prescrição trienal. 4.1. Repetitivo do STJ: "Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC) (...)" (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro Paulo De Tarso Sanseverino, Segunda Seção, DJe 06/09/2016).
5.Mérito. 5.1. Excludente de responsabilidade - não caracterização. 5.2. As alegações de escassez de mão de obra, alta dos preços de materiais, dificuldades administrativas e demora na liberação do habite-se não são suficientes para afastar o inadimplemento contratual, pelo descumprimento do prazo pactuado para entrega do imóvel. 5.3. Os fatos apontados constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. 5.4. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade das construtora e da incorporadora, seja por caso fortuito ou força maior. 5.5. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelo consumidor.
6.Direito de retenção - impossibilidade - culpa exclusiva das rés. 6.1. Matéria sumulada pelo STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (Súmula 543/STJ, Segunda Seção, DJe 31/08/2015).
7. Quitação do contrato de financiamento bancário - impossibilidade. 7.1. Mostra-se inviável impor às rés a obrigação de quitar o saldo devedor do contrato de financiamento, porque a quitação pretendida implicaria a continuidade do compromisso de compra e venda e o consequente aperfeiçoamento da aquisição do imóvel, o que não se coaduna com o pedido de rescisão do mesmo contrato, formulado na inicial.
8. Lucros cessantes - presunção de prejuízo. 8.1. Os adquirentes têm direito aos lucros cessantes, pelo atraso na entrega da unidade imobiliária, ante a presunção de prejuízo decorrente das perdas e danos sofridos (art. 402 do Código Civil). 8.2. Julgado do STJ: "Ajurisprudência desta Corte Superior já consolidou entendimento que os lucros cessantes são presumíveis na hipótese de descumprimento contratual derivado de atraso de entrega do imóvel. Somente haverá isenção da obrigação de indenizar do promitente vendedor caso configure uma das hipóteses de excludente de responsabilidade, o que não ocorreu na espécie (...)" (AgRg no REsp 1523955/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 11/12/2015).
9. O pedido de ressarcimento de aluguéis e taxas de condomínios não pode ser analisado pelo Tribunal, quando a parte não o formula expressamente na inicial. 9.1. Aplicação do princípio da congruência.
10. Recursos improvidos.

(Acórdão 1064848, 20140111832863APC, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/11/2017, publicado no DJE: 6/12/2017. Pág.: 253/279)