DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CIÊNCIA DO ADQUIRENTE. SOLICITAÇÃO DE DISTRATO POR NÃO MAIS REUNIR CONDIÇÕES FINANCEIRAS. DISTRATO APERFEIÇOADO. MODULAÇÃO. PRETENSÃO DE RESCISÃO COM FUNDAMENTO NA MORA DA CONSTRUTORA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. VEDAÇÃO. COMPREENSÃO COMO PEDIDO DE DESISTÊNCIA. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO  DE PARTE DO VERTIDO. PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO. APELAÇÃO DO AUTOR. ATUALIZAÇÃO DOS VALORES DEVOLVIDOS POR OCASIÃO DO DISTRATO E RESTITUIÇÃO DE SUPOSTA DIFERENÇA. MATÉRIA NÃO ALEGADA. DEDUÇÃO EM SEDE DE APELO. MATÉRIA ESTRANHA AO OBJETO DO LITÍGIO E AO DECIDIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. INTERESSE RECURSAL. PRETENSÃO ACOLHIDA. RENOVAÇÃO EM APELO. INTERESSE RECURSAL. AUSÊNCIA. NÃO CONHECIMENTO. APELAÇÃO DA RÉ. PROVIMENTO PARCIAL. ENCARGOS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E DESIGUAL. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DISTRIBUIÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ARTS. 85, §§ 2º E 11). 1.      A veiculação no recurso de matéria que não integrara o objeto da ação, qualificando-se como nítida inovação processual, é repugnada pelo estatuto processual vigente, elidindo a possibilidade de ser conhecida como forma de serem preservados os princípios do duplo grau de jurisdição e da estabilidade das relações jurídicas, prevenida a ocorrência de supressão de instância e resguardado o efeito devolutivo da apelação, pois está municiado de poder para devolver à instância revisora a apreciação tão-só e exclusivamente das matérias que, integrando o objeto da lide, foram debatidas sob a égide do contraditório e elucidadas pela sentença. 2.      À parte que, em desconformidade do que restara resolvido, arrosta a sentença em ponto que lhe fora favorável, carece de interesse recursal apto a ensejar o conhecimento do inconformismo que veiculara quanto ao já resolvido segundo o que deduzira, inclusive porque a resolução do recurso não pode afetar o que lhe fora assegurado originariamente. 3.      A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaçara em seus vértices, como promissária alienante, pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação imobiliária e, como adquirente, pessoa física destinatária final da sala negociada qualifica-se, em conformidade com a teoria finalista encartada pelo legislador, como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente, diante da condição do adquirente de destinatário final do bem e da sua insuficiência técnica em face da alienante, na dicção dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal. 4.      Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente. 5.      Distratado o contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente por não mais reunir condições financeiras de pagar o preço ajustado, não lhe é lícito, em seguida, pretender debater a motivação da resolução, imputando-a ao inadimplemento em que teria incidido a alienante, à medida em que sua iniciativa de rescindir o contrato por não mais reunir condições financeiras determina que o direito invocado resta desguarnecido de suporte material subjacente na conformidade da boa-fé contratual e do princípio que veda o comportamento contraditório e, ainda, do princípio de que o direito não pode ser usado para socorrer aqueles que dormem ou que negligenciam seu uso ou defesa (dormientibus non succurrit jus). 6.      A cláusula geral da boa-fé objetiva, com larga aplicação nas relações obrigacionais, exerce múltiplas funções, desde a fase anterior à formação do vínculo, passando pela sua execução, até a fase posterior ao adimplemento da obrigação: interpretação das regras pactuadas (função interpretativa - Código Civil, artigo 113), criação de novas normas de conduta (função integrativa - artigo 422) e limitação dos direitos subjetivos (função de controle contra o abuso de direito - artigo 187). 7.      Optando por permanecer inerte durante o prazo da mora da construtora, solicitando o distrato fundado na sua incapacidade financeira, enseja o adquirente a apreensão de que tinha a intenção de adquirir o imóvel objeto do compromisso de compra e venda após a sua conclusão e averbação do habite-se, não lhe sendo permitido, portanto, invocar como passível de ensejar a rescisão do contrato por culpa da construtora o atraso na entrega do empreendimento, pois traduz, no mínimo, comportamento contraditório, o que a toda evidência não se coaduna com os ditames impostos pela boa-fé. 8.      O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador no exercício do arrependimento ínsito ao negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta à alienante. 9.      De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1º, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. 10.  O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor. 11.  Rescindida a promessa de compra e venda antes da entrega do imóvel negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória no montante de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudar-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja revisada e fixada em ponderação com o que despendera de forma a ser prestigiada a gênese e destinação da estipulação. 12.  A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter emergido da desistência culposa do promissário adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la, até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (CC, art. 413). 13.  Editada a sentença e aviado o apelo sob a égide da nova codificação processual civil, o parcial provimento do recurso implica a imposição à parte recorrente de honorários advocatícios em ponderação com o êxito obtido e com os serviços realizados no grau recursal, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, ressalvado que a mensuração da verba deve ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelo patrono da parte exitosa (NCPC, art. 85, §§ 2º e 11). 14.  Apelação do autor parcialmente conhecida e desprovida. Apelação da ré conhecida e parcialmente provida. Sentença reformada. Majorados os honorários advocatícios impostos ao autor. Unânime.

DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CIÊNCIA DO ADQUIRENTE. SOLICITAÇÃO DE DISTRATO POR NÃO MAIS REUNIR CONDIÇÕES FINANCEIRAS. DISTRATO APERFEIÇOADO. MODULAÇÃO. PRETENSÃO DE RESCISÃO COM FUNDAMENTO NA MORA DA CONSTRUTORA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. VEDAÇÃO. COMPREENSÃO COMO PEDIDO DE DESISTÊNCIA. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO  DE PARTE DO VERTIDO. PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO. APELAÇÃO DO AUTOR. ATUALIZAÇÃO DOS VALORES DEVOLVIDOS POR OCASIÃO DO DISTRATO E RESTITUIÇÃO DE SUPOSTA DIFERENÇA. MATÉRIA NÃO ALEGADA. DEDUÇÃO EM SEDE DE APELO. MATÉRIA ESTRANHA AO OBJETO DO LITÍGIO E AO DECIDIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. INTERESSE RECURSAL. PRETENSÃO ACOLHIDA. RENOVAÇÃO EM APELO. INTERESSE RECURSAL. AUSÊNCIA. NÃO CONHECIMENTO. APELAÇÃO DA RÉ. PROVIMENTO PARCIAL. ENCARGOS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E DESIGUAL. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DISTRIBUIÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ARTS. 85, §§ 2º E 11). 1.      A veiculação no recurso de matéria que não integrara o objeto da ação, qualificando-se como nítida inovação processual, é repugnada pelo estatuto processual vigente, elidindo a possibilidade de ser conhecida como forma de serem preservados os princípios do duplo grau de jurisdição e da estabilidade das relações jurídicas, prevenida a ocorrência de supressão de instância e resguardado o efeito devolutivo da apelação, pois está municiado de poder para devolver à instância revisora a apreciação tão-só e exclusivamente das matérias que, integrando o objeto da lide, foram debatidas sob a égide do contraditório e elucidadas pela sentença. 2.      À parte que, em desconformidade do que restara resolvido, arrosta a sentença em ponto que lhe fora favorável, carece de interesse recursal apto a ensejar o conhecimento do inconformismo que veiculara quanto ao já resolvido segundo o que deduzira, inclusive porque a resolução do recurso não pode afetar o que lhe fora assegurado originariamente. 3.      A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaçara em seus vértices, como promissária alienante, pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação imobiliária e, como adquirente, pessoa física destinatária final da sala negociada qualifica-se, em conformidade com a teoria finalista encartada pelo legislador, como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente, diante da condição do adquirente de destinatário final do bem e da sua insuficiência técnica em face da alienante, na dicção dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal. 4.      Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente. 5.      Distratado o contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente por não mais reunir condições financeiras de pagar o preço ajustado, não lhe é lícito, em seguida, pretender debater a motivação da resolução, imputando-a ao inadimplemento em que teria incidido a alienante, à medida em que sua iniciativa de rescindir o contrato por não mais reunir condições financeiras determina que o direito invocado resta desguarnecido de suporte material subjacente na conformidade da boa-fé contratual e do princípio que veda o comportamento contraditório e, ainda, do princípio de que o direito não pode ser usado para socorrer aqueles que dormem ou que negligenciam seu uso ou defesa (dormientibus non succurrit jus). 6.      A cláusula geral da boa-fé objetiva, com larga aplicação nas relações obrigacionais, exerce múltiplas funções, desde a fase anterior à formação do vínculo, passando pela sua execução, até a fase posterior ao adimplemento da obrigação: interpretação das regras pactuadas (função interpretativa - Código Civil, artigo 113), criação de novas normas de conduta (função integrativa - artigo 422) e limitação dos direitos subjetivos (função de controle contra o abuso de direito - artigo 187). 7.      Optando por permanecer inerte durante o prazo da mora da construtora, solicitando o distrato fundado na sua incapacidade financeira, enseja o adquirente a apreensão de que tinha a intenção de adquirir o imóvel objeto do compromisso de compra e venda após a sua conclusão e averbação do habite-se, não lhe sendo permitido, portanto, invocar como passível de ensejar a rescisão do contrato por culpa da construtora o atraso na entrega do empreendimento, pois traduz, no mínimo, comportamento contraditório, o que a toda evidência não se coaduna com os ditames impostos pela boa-fé. 8.      O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador no exercício do arrependimento ínsito ao negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta à alienante. 9.      De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1º, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. 10.  O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor. 11.  Rescindida a promessa de compra e venda antes da entrega do imóvel negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória no montante de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudar-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja revisada e fixada em ponderação com o que despendera de forma a ser prestigiada a gênese e destinação da estipulação. 12.  A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter emergido da desistência culposa do promissário adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la, até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (CC, art. 413). 13.  Editada a sentença e aviado o apelo sob a égide da nova codificação processual civil, o parcial provimento do recurso implica a imposição à parte recorrente de honorários advocatícios em ponderação com o êxito obtido e com os serviços realizados no grau recursal, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, ressalvado que a mensuração da verba deve ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelo patrono da parte exitosa (NCPC, art. 85, §§ 2º e 11). 14.  Apelação do autor parcialmente conhecida e desprovida. Apelação da ré conhecida e parcialmente provida. Sentença reformada. Majorados os honorários advocatícios impostos ao autor. Unânime.
(Acórdão 1181454, 07024233020188070020, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 19/6/2019, publicado no DJE: 8/7/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)