APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO ENTREGA DO IMÓVEL APÓS O PRAZO FINAL ESTIPULADO NO CONTRATO. INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO E DE FORÇA MAIOR. RESOLUÇÃO DO CONTRATO EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. PRAZO TRIENAL (ART. 206, §3º, IV, CPC). RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL PREVISTA APENAS EM FAVOR DA CONSTRUTORA NO CASO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. IDENTIFICAÇÃO DA NATUREZA DE MULTA MORATÓRIA DA CONVENÇÃO PENAL PREVISTA. POSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS E DEVIDOS. CUMULAÇÃO ENTRE LUCROS CESSANTES E CONVENÇÃO PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. DESEMBOLSO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. ART. 21, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC.

1. A pretensão de ressarcimento de valores cobrados a título de comissão de corretagem fundamenta-se na vedação de enriquecimento sem causa, exigindo, assim, que seja aplicado o prazo prescricional de 3 (três) anos previsto no inciso IV do §º3º do artigo 206 do Código Civil.

2. Diante da atribuição do inadimplemento contratual exclusivamente à construtora e da evidente inexistência de justificativa para essa mora, o retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio, em razão da resolução do contrato, deve ser realizada de imediato e sem retenção de arras ou de taxa de administração.

3. Decorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda de culpa exclusiva da promitente vendedora, que não entregou o imóvel na data contratada, e ausente as excludentes de caso fortuito e de força maior, a devolução dos valores pagos pelo promissário comprador deve ser integral, não se admitindo qualquer tipo de retenção.

4. Embora seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a existência de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.

5. O termo inicial para a incidência de correção monetária dos valores a serem restituídos aos promissários compradores em decorrência da resolução da promessa de compra e venda de imóvel é a data do efetivo desembolso, nos termos da Súmula nº43 do STJ.

6. O descumprimento contratual consistente em atraso na entrega do imóvel, sem justificativa da construtora, motivo ensejador de resolução do contrato, gera direito ao comprador de pleitear, em seu favor, a aplicação da cláusula penal moratória prevista em benefício da construtora, na hipótese de resolução contratual decorrente de inadimplemento total do consumidor, pois a existência de penalidade em desfavor somente das compradoras gera-lhes onerosidade excessiva, violando o disposto no artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, assim como fere o princípio da isonomia no tratamento entre as partes.

7. Em que pese a possibilidade de inversão da cláusula penal, em desfavor da construtora, deve-se analisar a natureza jurídica da cláusula que se pretende inverter, pois, uma vez fixados os lucros cessantes, estes, em regra, não poderão ser cumulados com a cláusula penal compensatória, sob pena de bis in idem.

8. A cláusula penal moratória visa a intimidar a parte para o cumprimento da obrigação, servindo como uma punição nos casos de inadimplemento, não devendo ser confundida com a cláusula penal compensatória, que tem como finalidade indenizar o prejuízo decorrente da inexecução total daquilo que foi ajustado entre as partes, em substituição à prestação não cumprida.

9. Para distinguir a natureza da convenção penal, se moratória ou compensatória, deve-se aferir o valor da multa frente ao valor estipulado para quitação do imóvel, assim, se a quantia apurada for destacadamente inferior aos prejuízos sofridos pelo consumidor, a multa terá natureza moratória. Em contrapartida, acaso o valor seja considerável, a ponto de suprir os prejuízos causados, a natureza será compensatória, não podendo, em regra, ser cumulada com os lucros cessantes.

10. A modificação, de ofício, da base de cálculo prevista contratualmente para a incidência de cláusula penal somente é possível em privilégio dos consumidores, conforme interpretação da regra do artigo 6º, V, do CDC.

11. Nos termos do caput do artigo 21 do Código de Processo Civil, se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas.

12.Apelação da ré conhecida e parcialmente provida para acolher a prejudicial de prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem. Apelação dos autores conhecida e parcialmente provida.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO ENTREGA DO IMÓVEL APÓS O PRAZO FINAL ESTIPULADO NO CONTRATO. INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO E DE FORÇA MAIOR. RESOLUÇÃO DO CONTRATO EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. PRAZO TRIENAL (ART. 206, §3º, IV, CPC). RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL PREVISTA APENAS EM FAVOR DA CONSTRUTORA NO CASO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. IDENTIFICAÇÃO DA NATUREZA DE MULTA MORATÓRIA DA CONVENÇÃO PENAL PREVISTA. POSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS E DEVIDOS. CUMULAÇÃO ENTRE LUCROS CESSANTES E CONVENÇÃO PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. DESEMBOLSO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. ART. 21, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC.
1. A pretensão de ressarcimento de valores cobrados a título de comissão de corretagem fundamenta-se na vedação de enriquecimento sem causa, exigindo, assim, que seja aplicado o prazo prescricional de 3 (três) anos previsto no inciso IV do §º3º do artigo 206 do Código Civil.
2. Diante da atribuição do inadimplemento contratual exclusivamente à construtora e da evidente inexistência de justificativa para essa mora, o retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio, em razão da resolução do contrato, deve ser realizada de imediato e sem retenção de arras ou de taxa de administração.
3. Decorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda de culpa exclusiva da promitente vendedora, que não entregou o imóvel na data contratada, e ausente as excludentes de caso fortuito e de força maior, a devolução dos valores pagos pelo promissário comprador deve ser integral, não se admitindo qualquer tipo de retenção.
4. Embora seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a existência de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
5. O termo inicial para a incidência de correção monetária dos valores a serem restituídos aos promissários compradores em decorrência da resolução da promessa de compra e venda de imóvel é a data do efetivo desembolso, nos termos da Súmula nº43 do STJ.
6. O descumprimento contratual consistente em atraso na entrega do imóvel, sem justificativa da construtora, motivo ensejador de resolução do contrato, gera direito ao comprador de pleitear, em seu favor, a aplicação da cláusula penal moratória prevista em benefício da construtora, na hipótese de resolução contratual decorrente de inadimplemento total do consumidor, pois a existência de penalidade em desfavor somente das compradoras gera-lhes onerosidade excessiva, violando o disposto no artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, assim como fere o princípio da isonomia no tratamento entre as partes.
7. Em que pese a possibilidade de inversão da cláusula penal, em desfavor da construtora, deve-se analisar a natureza jurídica da cláusula que se pretende inverter, pois, uma vez fixados os lucros cessantes, estes, em regra, não poderão ser cumulados com a cláusula penal compensatória, sob pena de bis in idem.
8. A cláusula penal moratória visa a intimidar a parte para o cumprimento da obrigação, servindo como uma punição nos casos de inadimplemento, não devendo ser confundida com a cláusula penal compensatória, que tem como finalidade indenizar o prejuízo decorrente da inexecução total daquilo que foi ajustado entre as partes, em substituição à prestação não cumprida.
9. Para distinguir a natureza da convenção penal, se moratória ou compensatória, deve-se aferir o valor da multa frente ao valor estipulado para quitação do imóvel, assim, se a quantia apurada for destacadamente inferior aos prejuízos sofridos pelo consumidor, a multa terá natureza moratória. Em contrapartida, acaso o valor seja considerável, a ponto de suprir os prejuízos causados, a natureza será compensatória, não podendo, em regra, ser cumulada com os lucros cessantes.
10. A modificação, de ofício, da base de cálculo prevista contratualmente para a incidência de cláusula penal somente é possível em privilégio dos consumidores, conforme interpretação da regra do artigo 6º, V, do CDC.
11. Nos termos do caput do artigo 21 do Código de Processo Civil, se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas.
12.Apelação da ré conhecida e parcialmente provida para acolher a prejudicial de prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem. Apelação dos autores conhecida e parcialmente provida.

(Acórdão 829748, 20140110275746APC, Relator: SIMONE LUCINDO, , Revisor: NÍDIA CORRÊA LIMA, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/10/2014, publicado no DJE: 5/11/2014. Pág.: 161)