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Classe do Processo:
07033556620188070004 - (0703355-66.2018.8.07.0004 - Res. 65 CNJ)
Registro do Acórdão Número:
1210537
Data de Julgamento:
16/10/2019
Órgão Julgador:
1ª Turma Cível
Relator:
TEÓFILO CAETANO
Data da Intimação ou da Publicação:
Publicado no DJE : 04/11/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.
Ementa:
  DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE COMPARTILHADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO/COTA. INADIMPLÊNCIA DA ADQUIRENTE. QUALIFICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. PREVISÃO CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. FORMA. ENVIO AO ENDEREÇO CONSTANTE DO CONTRATO. DEVEDORA. MUDANÇA. DEVOLUÇÃO DA NOTIFICAÇÃO. PRESUNÇÃO DE EFICÁCIA. DEVERES ANEXOS DA BOA-OBJETIVA, DA COOPERAÇÃO MÚTUA E DA INFORMAÇÃO. DESCONSIDERAÇÃO. REGRA ANALÓGICA ORIGINÁRIA DO CPC (CPC, ART. 274, PARÁGRAFO ÚNICO). RENOVAÇÃO DA DILIGÊNCIA PELA VIA EDITALÍCIA. MORA QUALIFICADA. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA. OCORRÊNCIA. CLAUSULA PENAL. APLICAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. FRAÇÃO/COTA EM CONDOMÍNIO. EXCLUSIVIDADE. COMPROVAÇÃO. INEXISTÊNCIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. TESE FIRMADA PELO STJ SOB O FORMATO DO ARTIGO 1040 CPC/2015 (RESP Nº 1.740.911-DF). APELAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. MODULAÇÃO.  1. A promessa de compra e venda de imóvel que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final de apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois se emoldura linearmente na dicção dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal. 2. De conformidade com os deveres anexos da boa-fé objetiva, da cooperação e da informação, os contratantes devem proceder com lisura durante todo o transcurso da relação obrigacional de molde a viabilizar o implemento do seu objeto e a realização das justas expectativas de ambos os contratantes, o que compreende o encargo de, havendo mudança de endereço dum contratante, comunicar o fato à contraparte de forma a ter atualizado os elementos de identificação do parceiro negocial, como forma de ser assegurado o implemento do convencionado. 3. Sob o prisma dos deveres anexos agregados ao contrato como regra de conduta volvida a assegurar a realização do objeto negocial, a notificação encaminhada para o endereço que fornecera a promissária adquirente ao celebrar contrato de promessa de compra e venda de imóvel revela-se provida de eficácia para fins de comprovação e constituição da sua mora, ainda que nele não seja recebida em razão de ter se mudado, pois, alterado seu endereço, competia-lhe comunicar e participar o fato e o novo domicílio à promissária vendedora, que, ignorando o havido e desprovido da nova localização da parte devedora, não pode ter seus direitos preteridos em razão da conduta da parceira negocial.  4. Aferido que a promissária vendedora comprovara que enviara notificação à promissária compradora com observância do endereço constante do contrato de molde a denunciar a mora em que incidira e sujeitá-la aos efeitos correlatos, não tendo havido o recebimento em razão da inércia da destinatária, que, conquanto mudando-se, não participara o fato à parceria negocial, e que, ademais, diante da frustração da diligência postal, a renovara pela via editalícia, publicando a notificação em órgão oficial, resta qualificada a notificação e aperfeiçoada a inadimplência, implicando a resolução do negócio contratual por culpa da promissária compradora, qualificada pela mora em que incidira quanto ao pagamento de parcelas convencionadas. 5. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa da promitente vendedora ante o inadimplemento da promissária compradora é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência da adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizada por eventuais prejuízos advindos de sua conduta ao alienante. 6. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1º, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. 7. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz agastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor, ponderado notadamente o já vertido no momento da desistência e se o imóvel chegara ou não a ser fruído de fato pelo desistente. 8. Rescindida a promessa de compra e venda e tendo restado devidamente comprovado que o imóvel já fora repassado para terceiro, não tendo a promissária vendedora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, sobejamente quando inexistente a fruição exclusiva do imóvel compartilhado em condomínio por parte da adquirente inadimplente, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o valor pago do contrato afigura-se condizente com a comutatividade do contratado, legitimando que seja mantida de forma exclusiva e fixada no percentual efetivamente avençado no contrato - 10% do valor das prestações pagas pela adquirente -, tornando descabida, ademais, compensação sobejante se não evidenciada a subsistência de fato gerador passível de legitimá-la, notadamente a fruição do imóvel pela adquirente em qualquer situação.  9. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal - como no caso de promessa de compra e venda de imóvel em construção -, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417), resultando que, rescindido o negócio, o valor pago a título de sinal pelo promitente comprador deve integrar o montante que lhe deve ser restituído, observado o direito de retenção do percentual equivalente à cláusula penal, como consectário da rescisão. 10. Emergindo a rescisão da promessa de compra e venda da inadimplência ou desistência da promissário adquirente e postulando a repetição do que vertera de forma diversa da originalmente convencionada mediante modulação da cláusula penal ajustada, acolhido o pedido repetitório com a modulação da disposição penal, os juros de mora que devem incrementar o que lhe deve ser devolvido têm como termo inicial a data do trânsito em julgado, pois somente então a obrigação repetitória na forma fixada se tornará revestida de liquidez e certeza, ensejando a qualificação da mora da obrigada à restituição. 11. A Corte Superior de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.740.911/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem somente a partir do trânsito em julgado da decisão. 12. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. Unânime.  
Decisão:
CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME.
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