APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CDC. CADEIA DE FORNECEDORES. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DUPLO APELO. RECURSO DO RÉU. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA FORNECEDORA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. ?HABITE-SE?. DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. FORNECEDORA. PRESTAÇÃO PRINCIPAL. ENTREGA DO IMÓVEL. NÃO CUMPRIMENTO. NÃO APLICAÇÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS. RESTITUIÇÃO. NATUREZA JURÍDICA. CONFIRMATÓRIAS. FORMA DE DEVOLUÇÃO. SIMPLES. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CORRETAGEM. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PREJUÍZO CAUSADO AO AUTOR. DISTINGUISHING ENTRE O CASO CONCRETO E A SITUAÇÃO VERSADA NO RESP 1551956/SP. CONTROVÉRSIA DOS AUTOS. PEDIDO DE RESSARCIMENTO EMBASADO NA RESCISÃO CONTRATUAL. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. INDENIZAÇÃO PELO ATRASO. DEVIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES.  IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. MESMA NATUREZA INDENIZATÓRIA. VERBA INDENIZATÓRIA DEVIDA INDEPENDENTE DA NOMENCLATURA. VALOR. ARBITRAMENTO. EXECUÇÃO DO JULGADO. PRECEDENTE STJ. 1.  Na hipótese, cuja discussão envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, a relação jurídica se amolda aos exatos termos do art. 2º e 3ª do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela fornecedora. 2. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável. 3 Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente ?Habite-se?), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno. 3.1 Aquelas hipóteses não revelam fato imprevisível ou previsível, mas inevitável, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas visando justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação. 3.2 A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. Caso a construtora tenho sido prejudicada por terceiro dever buscar a reparação devida do causador do dano e não repassar ao consumidor. 4. Não há falar em aplicação da teoria do adimplemento substancial em favor da parte ré-fornecedora, em vista de eximi-la das suas responsabilidades, mormente porque não cumpriu com a prestação principal que o contrato lhe impunha, qual seja, a própria entrega do imóvel. 5 A extrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa do promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral, devidamente corrigidos, além dos juros de mora. Nesse caso, não há falar em retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, reconhecida culpada na relação jurídica contratual. 6 Verificado que as arras (sinal de pagamento) são confirmatórias, por constituírem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e não penitenciais, que exigem previsão expressa de arrependimento e não podem ser cumuladas com multa contratual, de modo de deverá ser restituído integralmente o valor pago pelo consumidor a esse título, mas de forma simples e não em dobro. 7 Comissão de corretagem. No particular, observa-se que a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem é conseqüência do inadimplemento injustificado do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, decorrente da não entrega do bem negociado pelas contratadas na data aprazada, dando ensejo à dissolução da avença pela via da resolução. Percebe-se, portanto, que a controvérsia travada entre as partes diverge daquela tratada no REsp 1551956/SP, distinguishing, no qual se analisou apenas a possibilidade de se transferir a obrigação do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor, nas hipóteses e condições lá previstas. 7.1 O contrato entabulado entre os litigantes foi declarado rescindido pelo Juízo de origem em decorrência do reconhecido inadimplemento contratual ocasionado pelas apeladas que desrespeitaram o prazo de entrega pactuado entre as partes. Em decorrência disso, o apelante busca o ressarcimento das despesas efetuadas, assim como do prejuízo sofrido. 7.2 Ressalte-se, o contrato está sendo rescindido por causa de inadimplemento da construtora, de modo que é devido o ressarcimento das despesas efetuadas assim como do prejuízo sofrido. Está evidenciado que o ressarcimento não se da pelo pagamento da comissão de corretagem em si (que foi considerada legal pelo STJ), mas sim pela rescisão contratual causada pelos réus, a qual causou prejuízo ao autor, que deve ser compensado pelos valores desembolsados (Precedentes deste Tribunal). 8 O STJ em sede de recurso repetitivo estabeleceu as seguintes teses acerca da inversão da inversão da cláusula penal e cumulação com lucros cessantes. Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 8.1 O entendimento firmado tem como principal fundamento a necessidade de se manter o equilíbrio contratual, de modo que o consumidor seja compensado pela demora na construção do imóvel, mas que não represente um ganho desproporcional àquele que seria auferido com a sua entrega. 8.2. Sob o prisma dos aludidos recursos repetitivos, pode-se afirmar que tanto a inversão da clausula penal como a condenação em lucros cessantes possuem o objetivo de indenizar o consumidor pelo descumprimento contratual, de modo que não caberá sua aplicação concomitante, uma vez que possuem a mesma finalidade. 8.3 A inversão da cláusula não pode ser realizada de forma simples, direta, mas deve ter por escopo o equilíbrio contratual com a ponderada indenização do consumidor correspondente ao prejuízo sofrido com a demora ocasionada pela parte contrária. 8.4 O valor da indenização deve corresponder à quantia que seria recebida a título de aluguel do imóvel objeto do contrato de compra e venda. O valor deverá ser estipulado por arbitramento em fase de cumprimento de sentença. 8.5 No caso concreto, independente da nomenclatura dada à indenização, lucros cessantes ou inversão da multa contratual, será devido o pagamento da verba de natureza indenizatória, a ser arbitrada com base na no valor de aluguel de imóvel correspondente ao objeto do contrato, conforme entendimento proferido pelo c. STJ. 9. CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS.  

  APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CDC. CADEIA DE FORNECEDORES. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DUPLO APELO. RECURSO DO RÉU. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA FORNECEDORA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. "HABITE-SE". DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. FORNECEDORA. PRESTAÇÃO PRINCIPAL. ENTREGA DO IMÓVEL. NÃO CUMPRIMENTO. NÃO APLICAÇÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS. RESTITUIÇÃO. NATUREZA JURÍDICA. CONFIRMATÓRIAS. FORMA DE DEVOLUÇÃO. SIMPLES. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CORRETAGEM. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PREJUÍZO CAUSADO AO AUTOR. DISTINGUISHING ENTRE O CASO CONCRETO E A SITUAÇÃO VERSADA NO RESP 1551956/SP. CONTROVÉRSIA DOS AUTOS. PEDIDO DE RESSARCIMENTO EMBASADO NA RESCISÃO CONTRATUAL. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. INDENIZAÇÃO PELO ATRASO. DEVIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES.  IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. MESMA NATUREZA INDENIZATÓRIA. VERBA INDENIZATÓRIA DEVIDA INDEPENDENTE DA NOMENCLATURA. VALOR. ARBITRAMENTO. EXECUÇÃO DO JULGADO. PRECEDENTE STJ. 1.  Na hipótese, cuja discussão envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, a relação jurídica se amolda aos exatos termos do art. 2º e 3ª do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela fornecedora. 2. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável. 3 Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se"), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno. 3.1 Aquelas hipóteses não revelam fato imprevisível ou previsível, mas inevitável, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas visando justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação. 3.2 A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. Caso a construtora tenho sido prejudicada por terceiro dever buscar a reparação devida do causador do dano e não repassar ao consumidor. 4. Não há falar em aplicação da teoria do adimplemento substancial em favor da parte ré-fornecedora, em vista de eximi-la das suas responsabilidades, mormente porque não cumpriu com a prestação principal que o contrato lhe impunha, qual seja, a própria entrega do imóvel. 5 A extrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa do promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral, devidamente corrigidos, além dos juros de mora. Nesse caso, não há falar em retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, reconhecida culpada na relação jurídica contratual. 6 Verificado que as arras (sinal de pagamento) são confirmatórias, por constituírem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e não penitenciais, que exigem previsão expressa de arrependimento e não podem ser cumuladas com multa contratual, de modo de deverá ser restituído integralmente o valor pago pelo consumidor a esse título, mas de forma simples e não em dobro. 7 Comissão de corretagem. No particular, observa-se que a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem é conseqüência do inadimplemento injustificado do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, decorrente da não entrega do bem negociado pelas contratadas na data aprazada, dando ensejo à dissolução da avença pela via da resolução. Percebe-se, portanto, que a controvérsia travada entre as partes diverge daquela tratada no REsp 1551956/SP, distinguishing, no qual se analisou apenas a possibilidade de se transferir a obrigação do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor, nas hipóteses e condições lá previstas. 7.1 O contrato entabulado entre os litigantes foi declarado rescindido pelo Juízo de origem em decorrência do reconhecido inadimplemento contratual ocasionado pelas apeladas que desrespeitaram o prazo de entrega pactuado entre as partes. Em decorrência disso, o apelante busca o ressarcimento das despesas efetuadas, assim como do prejuízo sofrido. 7.2 Ressalte-se, o contrato está sendo rescindido por causa de inadimplemento da construtora, de modo que é devido o ressarcimento das despesas efetuadas assim como do prejuízo sofrido. Está evidenciado que o ressarcimento não se da pelo pagamento da comissão de corretagem em si (que foi considerada legal pelo STJ), mas sim pela rescisão contratual causada pelos réus, a qual causou prejuízo ao autor, que deve ser compensado pelos valores desembolsados (Precedentes deste Tribunal). 8 O STJ em sede de recurso repetitivo estabeleceu as seguintes teses acerca da inversão da inversão da cláusula penal e cumulação com lucros cessantes. Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 8.1 O entendimento firmado tem como principal fundamento a necessidade de se manter o equilíbrio contratual, de modo que o consumidor seja compensado pela demora na construção do imóvel, mas que não represente um ganho desproporcional àquele que seria auferido com a sua entrega. 8.2. Sob o prisma dos aludidos recursos repetitivos, pode-se afirmar que tanto a inversão da clausula penal como a condenação em lucros cessantes possuem o objetivo de indenizar o consumidor pelo descumprimento contratual, de modo que não caberá sua aplicação concomitante, uma vez que possuem a mesma finalidade. 8.3 A inversão da cláusula não pode ser realizada de forma simples, direta, mas deve ter por escopo o equilíbrio contratual com a ponderada indenização do consumidor correspondente ao prejuízo sofrido com a demora ocasionada pela parte contrária. 8.4 O valor da indenização deve corresponder à quantia que seria recebida a título de aluguel do imóvel objeto do contrato de compra e venda. O valor deverá ser estipulado por arbitramento em fase de cumprimento de sentença. 8.5 No caso concreto, independente da nomenclatura dada à indenização, lucros cessantes ou inversão da multa contratual, será devido o pagamento da verba de natureza indenizatória, a ser arbitrada com base na no valor de aluguel de imóvel correspondente ao objeto do contrato, conforme entendimento proferido pelo c. STJ. 9. CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS.  
(Acórdão 1203717, 00318822020148070001, Relator: ALFEU MACHADO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 30/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)