APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. REJEITADA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES COM RETENÇÃO DE QUINZE POR CENTO (15%) DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CIÊNCIA INEQUIÍVOCA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO. DESCABIMENTO.

1. Alegitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação.

2. Os promitentes compradores podem rescindir unilateralmente a promessa de compra e venda quando, por exemplo, não possuírem mais condições financeiras para arcar com o pagamento da integralidade das prestações ou quando se arrependerem da avença, fazendo jus à restituição dos valores pagos. Entretanto, é lícita a previsão contratual que, nessa hipótese, faculta aos promitentes vendedores a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resolução prematura do ajuste.

3. Ajurisprudência do colendo STJ e deste egrégio Tribunal de Justiça admite, em caso de rescisão unilateral do contrato por culpa do promitente-comprador, a retenção de valores para o pagamento de despesas administrativas do contrato, independentemente da entrega e ocupação do imóvel, sendo admitida a retenção de quinze por cento (15%) sobre o valor total pago pelo promitente-comprador.

4. As arras confirmatórias têm o intuito de pré-fixar o valor mínimo da indenização por perdas e danos a ser pago em caso de inadimplemento e a cláusula penal é instituída com o objetivo de liquidar antecipadamente o valor das perdas e danos. Dessa forma, a penalidade de devolução do sinal não pode ser cumulada com a multa compensatória, uma vez que isso implicaria em dupla penalização pelo mesmo fato, qual seja, o inadimplemento contratual.

5. Descabe a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem quando há a ciência inequívoca do adquirente do imóvel do pagamento efetivado a esse título.

6. Apelos não providos.

APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. REJEITADA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES COM RETENÇÃO DE QUINZE POR CENTO (15%) DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CIÊNCIA INEQUIÍVOCA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO. DESCABIMENTO.
1. Alegitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação.
2. Os promitentes compradores podem rescindir unilateralmente a promessa de compra e venda quando, por exemplo, não possuírem mais condições financeiras para arcar com o pagamento da integralidade das prestações ou quando se arrependerem da avença, fazendo jus à restituição dos valores pagos. Entretanto, é lícita a previsão contratual que, nessa hipótese, faculta aos promitentes vendedores a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resolução prematura do ajuste.
3. Ajurisprudência do colendo STJ e deste egrégio Tribunal de Justiça admite, em caso de rescisão unilateral do contrato por culpa do promitente-comprador, a retenção de valores para o pagamento de despesas administrativas do contrato, independentemente da entrega e ocupação do imóvel, sendo admitida a retenção de quinze por cento (15%) sobre o valor total pago pelo promitente-comprador.
4. As arras confirmatórias têm o intuito de pré-fixar o valor mínimo da indenização por perdas e danos a ser pago em caso de inadimplemento e a cláusula penal é instituída com o objetivo de liquidar antecipadamente o valor das perdas e danos. Dessa forma, a penalidade de devolução do sinal não pode ser cumulada com a multa compensatória, uma vez que isso implicaria em dupla penalização pelo mesmo fato, qual seja, o inadimplemento contratual.
5. Descabe a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem quando há a ciência inequívoca do adquirente do imóvel do pagamento efetivado a esse título.
6. Apelos não providos.

(Acórdão 1062988, 20160110622742APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/11/2017, publicado no DJE: 30/11/2017. Pág.: 453/461)